Herr Preis, warum sind Wohnimmobilien in Deutschland kaum von der Corona-Krise betroffen?
Das liegt hauptsächlich an einer großen Lücke, die zwischen Wohnungsbedarf und Bautätigkeit in vielen deutschen Städten klafft. Gerade in den deutschen Ballungszentren trifft eine große Nachfrage auf ein geringes Angebot. Zudem wird sich der Mangel an Wohnraum auch in Zukunft fortsetzen – und das, obwohl der Wohnungsbau in Deutschland 2019 den höchsten Stand seit fast 20 Jahren erreicht hat. Laut Destatis setzte sich mit 293.000 errichteten Wohnungen, einem Plus von 2% im Jahresvergleich, der Aufwärtstrend der vergangenen Jahre fort. Doch viel mehr geht nicht: Das Baugewerbe ist am oberen Ende seiner Möglichkeiten ausgelastet.
Hinzu kommt, dass die Branche unter einem Nachwuchs- sowie Fachkräftemangel leidet. Die Krux dabei: Trotz hoher Bautätigkeit und Auslastung liegt die Fertigstellungszahl weiter deutlich unter der Zielvorgabe der Bundesregierung von 375.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Um die große Nachfrage nach Wohnraum in den Städten zu befriedigen, müssten nach Einschätzung von Politik und Bauwirtschaft jährlich 350.000 bis 400.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Der Bestand wächst also seit Jahren und erreicht nun den höchsten Wert seit 1998, aber das reicht einfach nicht, um mit dem Bevölkerungszuzug in die Ballungsräume Schritt zu halten.
Stichwort Bevölkerungszuzug, wie wird sich dieser in den nächsten Jahren entwickeln?
Entgegen der Unkenrufe vieler Demoskopen zu Beginn des Jahrtausends wächst Deutschland: Gemäß einer Bevölkerungsprognose des Instituts der deutschen Wirtschaft wächst die Bevölkerung zwischen 2015 und 2035 um gut 1% – oder in Zahlen ausgedrückt um etwa 1,2 Millionen Personen. Dieses Wachstum verteilt sich jedoch nicht gleichmäßig auf alle Regionen Deutschlands. Vor allem die Ballungszentren wie München, Berlin, Stuttgart und die Rhein-Main-Region profitieren von der hohen Zuwanderung. Die Bevölkerung dieser Regionen wird bis 2035 um bis zu 15% wachsen. München dürfte dann fast 1,7 Millionen Einwohner haben, Berlin mehr als vier Millionen Menschen zählen.
Was sind die Gründe für diese Entwicklung?
Die Gründe hierfür sind vielfältig. Immer mehr junge Menschen kommen in die Großstädte, um dort zu studieren, eine Ausbildung zu beginnen oder ihren ersten Job anzunehmen. Der Lifestylefaktor ist gerade für diese und kommende Generationen viel wichtiger. Best Ager und Senioren versprechen sich eine bessere medizinische Versorgung, ein attraktiveres Freizeitangebot oder mehr soziale Kontakte. Außerdem sind in den Bürovierteln viele neue Arbeitsplätze entstanden, die zu den Wanderungsgewinnen der Großstädte beitragen. Auch für ausländische Fachkräfte sind die deutschen Metropolregionen in den zurückliegenden Jahren zunehmend attraktiver geworden.
Welche Auswirkungen hat diese Entwicklung für den Wohnungsmarkt?
Das Resultat ist, dass wir seit 2006 sinkende Leerstandsquoten für Wohnraum in Deutschland sehen. Ab einer Quote von 3,0% spricht man von Vollauslastung. In Deutschland würde damit seit fünf Jahren eine Vollvermietung herrschen, denn aktuell liegt die Leerstandsquote bei 2,8%. Doch der Schein trügt. Während in ländlichen Gebieten oft Wohnungen leer stehen, besonders im Osten der Republik, ist in Großstädten und Ballungszentren aus den schon genannten Gründen der Wohnungsmarkt komplett leer gefegt.
Diese immense Nachfrage hat dazu geführt, dass der deutsche Wohnimmobilienmarkt eine zehnjährige anhaltende Boomphase verzeichnet. Herr Preis, lohnt es sich dann überhaupt noch, in den deutschen Immobilienmarkt zu investieren?
Die Antwort ist ein klares Ja. Trotz der immensen Preissteigerung der vergangenen Jahre hinken deutsche Top-Städte den anderen europäischen Regionen und Metropollagen wie etwa Paris oder London noch hinterher. Damit dürfte die Nachfrage nach deutschen Eigentumswohnungen weiterhin anhalten. Auf der Suche nach einer auskömmlichen Rendite werden gerade ausländische institutionelle Investoren den deutschen Immobilienmarkt weiter im Fokus haben. Aber auch einheimische Kapitalanleger werden sich zunehmend mit dem Thema Immobilieninvestment beschäftigen müssen. Da es schon lange keine Guthabenzinsen über der Inflationsrate für die so beliebten Sparbücher gibt, ist die Kombination aus vorhandenem Eigen- und Fremdkapital über günstige Kredite eine attraktive Möglichkeit, um in den Immobilienbereich zu investieren.
Was sollten gerade Neueinsteiger beachten, die in Immobilien investieren möchten?
Sie sollten sich nicht übernehmen. Die gewählte Immobilie sollte zum persönlichen Portemonnaie passen und eine etwaige Kreditrate auch bei kurzfristigen Mietausfällen zahlbar sein. Zudem sollten Anfänger die Finger von Ferienimmobilien, Gewerbeimmobilien oder Luxusappartements lassen – diese Immobiliengattungen sind nichts für Anfänger. Neueinsteiger sollten gezielt Objekte in guten Lagen in deutschen Großstädten im mittleren Preis- und Wohnungsgrößensegment suchen, da diese konjunkturunabhängig sind. Auch in Zeiten von Kurzarbeit muss dort gewohnt werden. Gerade im anhaltenden Niedrigzinsumfeld bleiben Immobilien neben den viel volatileren Aktien eine der letzten Anlagealternativen, um Renditen oberhalb des risikolosen Zinses zu erwirtschaften.
Wie beurteilen Sie die weiteren Aussichten?
Kapitalanleger, die in Wohnimmobilien investieren, werden die Gewinner der Krise sein. Mit Immobilien als Kapitalanlage lassen sich hohe Renditen erzielen – wenn Anleger den „Hebeleffekt“ nutzen. Das bedeutet: Sie finanzieren den Kaufpreis zu einem größeren Teil durch einen Bankkredit. So vervielfacht sich die Rendite immer dann, wenn die Mieteinnahmen über den Kreditkosten liegen. Und dank der hohen Neuverschuldung der europäischen Staaten und der Corona-Unsicherheit haben wir die Gewissheit, dass das Zinsniveau noch Jahre niedrig bleiben wird. So können Immobilienbesitzer, wenn sie „nur“ ihre Mieteinnahmen für Zins und Tilgung einsetzen, ohne etwas dazuzuzahlen, nach zehn Jahren in der Regel schon fast 50% ihres Kaufpreises getilgt haben.
Welche Renditen sind so möglich?
Beim Kauf einer kleinen Eigentumswohnung können beispielsweise – auch ohne weitere Wertsteigerung und mit nur rund 20.000 Euro Kapitaleinsatz – in zehn Jahren oft an die 100.000 Euro Ertrag erwirtschaftet werden. Dies entspricht Eigenkapitalquoten von teilweise mehr als 10% pro Jahr. Wo sonst lassen sich mit vergleichsweise niedrigem Risiko solche Erträge erzielen? Bei jährlichen Zinssätzen weit unter 1% und der damit angestrebten Inflation gibt es weiterhin nichts Besseres als sich fast kostenloses Investitionskapital für die Anlage in den Sachwert Immobilie zu sichern.
Gibt es noch weitere Treiber für die Kapitalanlage in deutsche Wohnimmobilien?
Die Geldschwemme der internationalen Notenbanken wird für weitere ausländische Investitionen in die vergleichsweise günstigen deutschen Immobilien sorgen. Und auch einige bisher aktienorientierte Anleger, die nun wieder lieber in das sicherere Betongold Wohnimmobilie investieren, werden die Nachfrage zusätzlich erhöhen. Die Aussichten sind also für die Zukunft gut bis sehr gut.
Das Interview lesen Sie auch in AssCompact 10/2020 und in unserem ePaper.
Daniel Preis 
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