Wohnatlas: Immobilienpreise erklimmen 2021 neue Höhen

Der Immobilienmarkt in Deutschland war 2021 geprägt von anhaltend niedrigen Zinsen, hoher Nachfrage und einem stagnierenden Angebot. Wie der Postbank Wohnatlas 2022 zeigt, sind in 98% und damit fast allen deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten die Eigentumswohnungen im Bestand 2021 teurer geworden. Der Preisanstieg betrug im Schnitt über alle Regionen hinweg gegenüber 2020 inflationsbereinigt 14,2%. Damit hat die Preisdynamik deutlich an Fahrt aufgenommen, denn im Jahr 2022 hatte das Plus noch 9,6% betragen, im Jahr davor 9,3%. Doch nicht nur die Preise in den Metropolen haben angezogen, sondern auch im Umland, und zwar teilweise noch stärker. Dies gilt auch für bislang eher unbeachtete Städte im ost- und mitteldeutschen Raum wie Chemnitz oder Salzgitter. „Die neuen Rekorde auf dem Immobilienmarkt werden von der Angst vor einer Zinserhöhung sowie steigender Inflation begünstigt. Viele Deutsche flüchten sich in Betongold und schließen dabei zunehmend die Städte in zweiter Reihe mit ein, nachdem Metropolen wie München bereits als überbewertet gelten“, erklärt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft bei der Postbank. Die Corona-Pandemie habe den Wunsch nach dem eigenen Zuhause nur noch bestärkt und den Radius erweitert, so die Expertin.

Teuer, teurer, München

Deutschlands teuerstes Pflaster ist und bleibt München. Nirgendwo sonst ist der Quadratmeterpreis so hoch wie in der Isarmetropole. Der Preis für Eigentumswohnungen im Bestand kletterte 2021 um weitere 9,9% gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 9.732 Euro pro Quadratmeter. Auf Platz 2 der teuersten Großstädte folgt Frankfurt am Main mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 6.586 Euro. Hamburg belegt im Ranking der sieben größten deutschen Metropolen mit 6.489 Euro pro Quadratmeter Platz 3 vor Berlin mit 5.528 Euro.

In Düsseldorf legen Preise am deutlichsten zu

Den höchsten Preiszuwachs unter den Big Seven verbucht Düsseldorf. Er lag mit 15,3% deutlich höher als 2020 mit 9,4% und 2019 mit 7,8%. Platz 2 nimmt Hamburg mit einer Preissteigerung von 13,4% ein. Damit schließt die Hansestadt beim Preisniveau weiter zu Frankfurt auf, wo die Preise nur um 5,8% stiegen. Auch in Köln, der vergleichsweise günstigsten Stadt unter den sieben Metropolen, legten die Preise mit 11,8% deutlich zu. Dennoch musste man für einen Quadratmeter 2021 in Köln nur halb so viel berappen wie in München.

Teures Pflaster Nordfriesland

Der bundesweit teuerste Landkreis befindet sich nach wie vor in der Nähe der Nordsee: Im Landkreis Nordfriesland mit den beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Urlaubsorten wie St. Peter Ording kommt der Quadratmeter für Eigentumswohnungen im Bestand im vergangenen Jahr im Schnitt auf 7.977 Euro. Auch hier hat sich der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr beschleunigt auf 14,3% gegenüber 4,8% im Jahr 2020.

In der Rangliste der zehn teuersten Landkreise finden sich neben Nordfriesland nur Landkreise aus dem Münchener Umland und aus den Feriengebieten des Alpenvorlandes. So drifteten die Preise im Landkreis Miesbach mit 14,9% am stärksten nach oben. Miesbach liegt damit 2021 preislich fast gleichauf mit Nordfriesland. Im Landkreis Starnberg verlangsamte sich der Anstieg auf 6,2%, weshalb die Region vom Landkreis München von Platz 3 verdrängt wurde.

Preise in Top-Ten-Landkreisen hoch wie nie

Laut Wohnatlas waren in allen genannten Landkreisen die Quadratmeterpreise so teuer wie nie zuvor. Lediglich in drei der genannten Kreise bleibt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen noch unter 6.000-Euro, vier von ihnen überschreiten bereits die Marke von 7.000 Euro.

Preise in Speckgürteln steigen stärker als in Metropolen

Ein weiteres Ergebnis der Analyse: Die Umland-Kreise haben sich deutlicher verteuert als die Big Seven. Die höchste Zunahme weist der Berliner Speckgürtel auf, wo eine steigende Nachfrage auf ein besonders knappes Angebot traf: Während das Plus für Eigentumswohnungen im Bestand in der Hauptstadt 8,1% betrug, lag es im Landkreis Oder-Spree bei 45,2%. Potsdam ist inzwischen schon ein fast so teures Pflaster wie Berlin, dennoch kletterten die Preise dort nochmals um 27,3% nach oben. In Dahme-Spreewald mussten Käufer 2021 rund 26% mehr ausgeben als 2020, im Märkisch-Oderland 23,7%. Die Unterschiede beim Preisniveau verringern sich also, bleiben aber bestehen. Während 2021 in Berlin der Quadratmeter 5.528 Euro kostete, waren es etwa in Oder-Spree 3.490 Euro.

„Seit inzwischen zwei Jahren andauerndes Home-Office hat viele Menschen über einen Umzug aus der Großstadt in das Umland nachdenken lassen. Trotz deutlich steigender Preise können sich Normalverdienende hier noch am ehesten eine Wohnung mit Arbeitszimmer und Garten leisten, während familientaugliche Immobilien in den Metropolen nicht zu finden sind“, erklärt Grunwald. Interessierte sollten jedoch genau hinsehen. Potsdam sei inzwischen fast genauso teuer wie Berlin und auch der Preisabstand zwischen München oder Stuttgart zu ihren beliebtesten Umlandkreisen schrumpfe merklich, so die Postbank-Expertin weiter.

Freiburg im Breisgau und Heidelberg zählen zu den teuerste Städten

Aufgrund der hohen Preise in den sieben größten deutschen Großstädten rücken andere Städte in den Mittelpunkt. Zu den teuersten zehn Städten Deutschlands gehören Potsdam, Freiburg im Breisgau und Heidelberg – alle drei weisen Quadratmeterpreise jenseits der 5.000-Euro-Marke auf.

In allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern haben Eigentumswohnungen im Bestand generell an Wert zugelegt. Der durchschnittliche Preiszuwachs gegenüber dem Vorjahr beträgt dort rund 12%. Den stärksten Preiszuwachs verzeichnet Erfurt mit 29,5% gefolgt von Potsdam mit 27,3% und Chemnitz mit fast 22%. Bielefeld, Salzgitter und Halle (Saale) weisen ein Plus von über 18% auf. „Es zeigen sich deutliche Nachholeffekte in den preisgünstigen Großstädten Ost- und Mitteldeutschlands“, meint Grunwald. „Während sich die Big Seven seit Jahren zu neuen Höhen aufschwingen, blieben sehr deutliche Anstiege in den mittel- und ostdeutschen Großstädten lange aus.“ Dennoch seien viele dieser Städte im Vergleich zu den anderen deutschen Städten ab 100.000 Einwohnern noch relativ günstig. (tk)