Mit Ausnahme der Ferienregion Nordfriesland kosten Neubauwohnungen in allen 400 Regionen Deutschlands mehr als Bestandswohnungen. In manchen Landkreisen und Städten kann aber der geringfügig teurere Neubau mittelfristig die günstigere Investition sein, weil Eigentumswohnungen älterer Baujahre häufig aufwendig energetisch saniert oder renoviert werden müssen. Für den Vergleich der Preisunterschiede von Bestands- und Neubauten haben Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) Immobilienangebote aus dem Vorjahr ausgewertet und dabei den Kauf einer 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zugrunde gelegt. Nebenkosten wurden dabei nicht berücksichtigt. Der Postbank Wohnatlas zeigt die regionalen Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten, die zwischen 2021 und 2023 errichtet wurden.
Deutlicher Aufpreis für Neubauten in bayerischen Ferienregionen
Der Auswertung zufolge sind insbesondere in den bayerischen Ferienregionen Neubauten deutlich teurer als Bestandswohnungen. Die größten Preisunterschiede weist der oberbayerische Landkreis Miesbach auf. Dort kommt der Quadratmeter einer vor 2021 fertiggestellten Wohnung im mittleren Preissegment auf 7.380 Euro, bei einem Neubau sind es fast 13.000 Euro. Beim Kauf einer 70 m2 großen Wohnung bedeutet dies in dem Landkreis unterm Strich einen Unterschied von 382.474 Euro. Auch im Landkreis Garmisch-Partenkirchen kostet die Eigentumswohnung in einem in den vergangenen drei Jahren erbauten Haus einen satten Aufpreis von mehr als 340.000 Euro.
Die Top 10 der Regionen mit dem größten Neubauaufpreis
In der Rangliste der Landkreise und Städte mit dem deutlichsten Preiszuschlag für Neubauwohnungen finden sich sind weitere südlicher gelegene Regionen: so etwa die kreisfreien Städte Erlangen, Mainz und Speyer sowie die bayerischen Landkreise Fürstenfeldbruck und Dachau. Als einziger nördlicher Vertreter landet Lübeck in den Top 10 der Regionen mit hohen Aufschlägen für Neubauwohnungen. Mit einer Differenz von fast 300.000 Euro zwischen einer neu errichteten Eigentumswohnung und einer im Bestand liegt die Hansestadt sogar auf Rang 3. Auf Platz 4 und 9 sind mit Stuttgart und München zwei der größten deutschen Städte vertreten – ebenfalls ein teures Pflaster für Neubau-Käufer im mittleren Preissegment.
Berlin ist im Gegensatz zum Vorjahr nicht mehr in den Top 10 vertreten, die Differenz zwischen 70-Quadratmeterwohnungen in alten und neuen Gebäuden beträgt hier knapp unter 190.000 Euro. Auch Nürnberg und der Landkreis Starnberg (beide Bayern) haben die Top 10 verlassen. Neu eingezogen sind die Stadt Speyer und die Landkreise Fürstenfeldbruck und Dachau.
„Die hohen Preisaufschläge für jüngere Baujahre sind in einigen Regionen am Meer und an den Alpenseen durch ein geringes Angebot bei hoher Nachfrage zu erklären. Doch auch in manch anderen Gebieten sind Bestandswohnungen selbst unter Berücksichtigung aller Umbau- oder Sanierungskosten schlicht erschwinglicher“, erklärt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank.
So viel teurer sind neu gebaute Luxuswohnungen
Nicht nur im mittleren Preissegment fallen im bayerischen Landkreis Miesbach ein satter Aufschlag an, sondern auch im oberen Preissegment ist der Landkreis mit einem Mehrpreis von 555.599 Euro bundesweit der Spitzenreiter. Luxuswohnungen mit Blick auf den Tegernsee oder die Berge und hochwertiger Ausstattung sind hier vermutlich insbesondere als Zweitwohnsitz bei zahlungskräftigen Käufern begehrt. Im Süden driften laut Postabank Wohnatlas bei weiteren Städten und Landkreisen aus der Rangliste im mittleren Segment auch im Premiumbereich die Preise deutlich auseinander. So liegt der Unterschied in den Städten München und Stuttgart sowie im Landkreis Garmisch-Partenkirchen bei um die 400.000 Euro. In der Stadt Speyer sind es 336.000 Euro, in Erlangen über 265.000 Euro.
In der Rangliste der Top 10 mit den größten Preisaufschlägen für Neubauten bei hochpreisigen Objekten ist außerdem die Stadt Heidelberg vertreten. In der Großstadt am Neckar müssen Käufer von 70-Quadratmeter-Neubauwohnungen im oberen Preissegment 507.500 Euro mehr berappen als für die teuersten 10% im Bestand. Im mittleren Preissegment beträgt der Zuschlag dort 176.394 Euro.
Wo das Baujahr kaum einen Preisunterschied ausmacht
Anders als die Großstädten weisen 27 Regionen Deutschlands im Schnitt Aufpreise von unter 1.250 Euro pro Quadratmeter auf. Somit zahlen Käufer für eine 70 m2 große Eigentumswohnung im Neubau im mittleren Preissegment maximal 87.500 Euro mehr als für Objekte, die vor 2021 errichtet wurden. Relativ gering sind die Preisdifferenzen etwa in den Landkreisen Aurich, Leer, Wittmund, Friesland und Uelzen (Niedersachsen), dem Eifelkreis Bitburg-Prüm (Rheinland-Pfalz) sowie dem Landkreis Vorpommern-Greifswald und sowohl im Landkreis als auch in der Stadt Rostock. Der geringste Preisunterschied ist im Landkreis Aurich zu verzeichnen mit nur 8.287 Euro Neubau-Zuschlag. Eigentumswohnungen im Bestand kosten dort 3.956 Euro pro Quadratmeter, mit Baujahren ab 2021 dann 4.074 Euro.
Energieeffizienz als Neubau-Pluspunkt
„Bei einem geringen Aufpreis haben Neubauwohnungen vor allem den Vorteil einer energieeffizienten Bauweise. In Zeiten gestiegener Lebenshaltungs- und Wohnnebenkosten können Käufer so sparen. Auch weitere Renovierungskosten bleiben zumeist aus – beispielsweise für eine neue Küche, moderne Bäder oder einen zeitgemäßen Grundriss“, betont Beermann. „Letztendlich sollte der Kauf nicht nur vom Baujahr abhängig gemacht werden. Interessierte sollten immer alle Vor- und Nachteile der jeweiligen Eigentumswohnung abwägen.“
In Nordfriesland sind Bestandswohnungen teurer
In einigen Regionen sind die begehrten Lagen längst bebaut. Dort gibt es kaum noch Neubauobjekte und der gepflegte Altbau punktet. Dies betrifft insbesondere die Ferienregion Nordfriesland mit den Inseln Amrum und Sylt. Hier kosten 70-Quadratmeter-Eigentumswohnungen aus dem Bestand im Durchschnitt 61.818 Euro mehr als Neubauten. (tik)
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