Im Jahr 2023 mussten Haushalte hierzulande im Durchschnitt über alle Regionen hinweg einen geringeren Anteil ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen aufbringen als noch ein Jahr zuvor. Dies gilt sowohl für Mieter als auch für Käufer von Eigentumswohnungen. In welchen Landkreisen und Städten sich der Kauf einer Eigentumswohnung eher lohnte als Miete zu zahlen, zeigt der Postbank Wohnatlas 2024. Im Rahmen der Studie hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) ermittelt, wie hoch die Einkommensanteile sind, die jeweils in den 400 deutschen Regionen im Schnitt für die Nettokaltmiete bzw. die anfängliche Kreditzahlung anfallen.
Regionale Unterschiede eingeflossen
Berücksichtigt wurden auch regionale Unterschiede bei den Miet- und Immobilienpreisen. Die Experten des HWWI haben den jeweiligen Einkommensanteil auf Grundlage der durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung berechnet. Für den Fall eines Immobilienkaufs wurde eine Kreditaufnahme von 80% des Preises inklusive Grunderwerbsteuern und 2% Notargebühren zu einem Zinssatz von 3,5% und einer Anfangstilgung von 2,5% als Kriterien festgelegt. Nebenkosten für Immobilienmakler oder Sanierung sind nicht enthalten.
In 37 Regionen sind Käufer im Vorteil
Anhand dieser Berechnung hat das HWWI 37 Regionen ermittelt, in denen Käufer 2023 einen geringeren Anteil ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung aufbringen mussten als für Miete.
Privathaushalte sollten bekanntlich nicht mehr als 30% des verfügbaren Haushaltseinkommens fürs Wohnen ausgeben müssen. Da dies auch die gestiegenen Wohnnebenkosten einschließe, sollten sich Mieter und Käufer bei Nettokaltmiete und Annuitätenzahlungen eher an der Marke von 25% orientieren, wie es im Postbank Wohnatlas heißt.
Demnach bewegen sich Mieter im Schnitt über alle Regionen 2023 weiterhin deutlich unter dieser Schwelle. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der durchschnittliche Einkommensanteil für die Nettomiete leicht von 14,4 auf 14,1% verringert. Deutlich stärker ist die durchschnittliche Entlastung gegenüber dem Vorjahr für Immobilienkäufer. Betrug der Annuitätenanteil am Einkommen über alle Regionen hinweg 2022 noch 24,5%, waren es 2023 mit einem Anteil von 19,4% 5,1 Prozentpunkte weniger. Somit ist es für Eigentümer in vielen Gegenden Deutschlands leichter geworden, die Schwelle von 25% nicht zu überschreiten.
In 260 Regionen liegt Einkommensbelastung durch Kauf unter 20%
Laut Postbank Wohnatlas lebten 55% der deutschen Haushalte 2023 in einer der 260 Regionen, in denen durchschnittlich weniger als 20% des Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung anfallen. In insgesamt 331 Regionen bewegt sich die anteilige Einkommensbelastung durch den Kauf bei unter 25%. 27% der Haushalte lebten in den 69 Landkreisen und kreisfreien Städten, in denen für die Finanzierung einer Wohnung über ein Viertel des verfügbaren regionalen Haushaltseinkommens aufzubringen war. In 33% dieser Regionen beträgt die durchschnittliche Belastung mehr als 30% des Einkommens. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Kaufmöglichkeiten in vielen Regionen besser geworden: 2022 wurden noch 144 Regionen mit Einkommensbelastungen von mehr als 25% ermittelt.
In diesen zehn Regionen ist Kaufen günstiger
Auf Grundlage des Anteils am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2023 lohnt sich der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung mehr als Mieten in den folgenden Landkreisen und Städten:
- Elbe-Elster ( Landkreis) in Brandenburg
- Altenburger Land (Landkreis) in Thüringen
- Vogtlandkreis (Landkreis) in Sachsen
- Dessau-Roßlau (Stadt) in Sachsen-Anhalt
- Greiz (Landkreis) in Thüringen
- Kyffhäuserkreis (Landkreis) Thüringen
- Wittenberg (Landkreis) in Sachsen-Anhalt
- Gera (Stadt) in Thüringen
- Salzlandkreis (Landkreis) in Sachsen-Anhalt
- Unstrut-Hainich-Kreis (Landkreis) in Thüringen
Die Top 10 befinden sich allesamt in den ostdeutschen Bundesländern. Im brandenburgischen Landkreis Elbe-Elster haben Wohnungskäufer den größten Vorteil gegenüber Mietern: Sie müssen 8,4% ihres Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufbringen. 11,3% und damit 2,8 Prozentpunkte mehr wären es für Miete.
Wo Käufer gegenüber Mietern sonst noch im Vorteil sind
Auch jenseits der Top 10 befinden sich in den 37 Regionen, in denen Kaufen günstiger ist als Mieten, etliche Landkreise und kreisfreie Städte in den östlichen Bundesländern. So sparen Eigentümer 2,0 Prozentpunkte gegenüber Mietern im Saale-Orla-Kreis in Thüringen, den Landkreisen Zwickau und Erzgebirgskreis in Sachsen sowie dem Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt. Auch in den Landkreisen Goslar und Holzminden sowie die Stadt Emden in Niedersachsen kommen Käufer um 0,4 bis 1,3 Prozentpunkte günstiger weg als Mieter. In Rheinland-Pfalz ist Kaufen günstiger als Mieten in der Stadt Pirmasens und und im Landkreis Birkenfeld. In Bayern ist es der Landkreis Freyung-Grafenau nahe der Grenze zu Tschechien. (tik)
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