Wo die Immobilienpreise bis 2035 noch steigen

Der Boom am Immobilienmarkt ist vorüber. Vielerorts stagnieren oder fallen die Preise für Wohneigentum. Auch in der langfristigen Betrachtung stehen die Zeichen eher auf Stillstand. Doch das gilt nicht für alle Städte und Gegenden in Deutschland. Laut einer Prognose des Hamburger Weltwirtschaftsinstitutes (HWWI) im aktuellen Postbank Wohnatlas wird es Regionen geben, in denen Immobilienbesitzer in den kommenden Jahren mit einem Wertzuwachs rechnen können.

Während in fast der Hälfte der kreisfreien Städte und Landkreise die Preise für Eigentumswohnungen bis zum Jahr 2035 stagnieren oder fallen werden, prognostizieren die Experten für 43% der Regionen einen Anstieg der Kaufpreise real um mehr als 0,15% pro Jahr bis 2035. Das entspricht insgesamt einem Plus von mindestens 2% bis 2035.

Reale Preiszuwächse erwarten die Experten für weite Teile des südlichen und nordwestlichen Raums, für die sieben größten Metropolen und ihr Umland sowie weitere Großstädte. Von leicht sinkenden oder stagnierenden Preisen ist in ländlichen Regionen Mitteldeutschlands auszugehen. Stärkere Preiseinbrüche sagt das HWWI für den ländlichen Raum der ostdeutschen Bundesländer abseits der Großstädte vorher.

Eigentumswohnungen in florierenden Gebieten auch künftig begehrt

„Steigende Zinsen, Inflation und die damit schwächelnde Nachfrage lassen die Preise im Betrachtungszeitraum bis 2035 nicht mehr so stark steigen wie in den vergangenen Jahren“, erklärt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien. „Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch die demografischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der jeweiligen Regionen bestimmt. In Städten und Gebieten mit starkem Zuzug und vielen Arbeitsplätzen bleiben Eigentumswohnungen begehrt und die Preise ziehen weiter an."

München unter Metropolen mit deutlichsten Preiszuwächsen

Neben den Flächenländern im Süden und Nordwesten der Republik wie Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Schleswig-Holstein dürften auch die Immobilienmärkte vieler Großstädte samt ihren Speckgürteln von guten demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen profitieren. Bei den sieben größten deutschen Metropolen dürften die Preise für Eigentumswohnungen laut HWWI am stärksten in München steigen. Bis zum Jahr 2035 wird der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in der Isarmetropole nach Analyse des HWWI nochmals um mehr als 2% zulegen. In Hamburg, der derzeit zweitteuersten Stadt unter den Big 7, ist eine gemäßigtere Preisentwicklung zu erwarten. In der Hansestadt können Besitzer von Eigentumswohnungen mit einem Wertzuwachs von 0,29% pro Jahr bis 2035 rechnen.

Speckgürtel der Metropolen bleiben gefragt

Die sieben größten deutschen Städte und ihr Umland bleiben für Anleger wie auch Selbstnutzer gefragt. Dies ist unter anderem auf das voraussichtliche Bevölkerungswachstum zurückzuführen. Für Frankfurt am Main erwarten die Wissenschaftler einen Zuwachs von knapp 6% bis 2035, für Berlin zwischen 4 und 5%. Es folgen Hamburg mit knapp 4% und Stuttgart mit mehr als 3%. Zusätzlich wird hier die prognostizierte Einkommensentwicklung die Kaufpreise treiben, denn das verfügbare Einkommen der Haushalte wird sich real in allen sieben Metropolen bis 2035 erhöhen. Darüber hinaus übersteigt in zentralen Lagen die Nachfrage vielerorts nach wie vor das Angebot, was wiederum höhere Preise nach sich zieht.

In Potsdam und Erding werden größte Wertzuwächse erwartet

Unter allen Regionen Deutschland wird Potsdam mit Zuwächsen von 2,71% das voraussichtlich stärkste prozentuale Preiswachstum verzeichnen können. Die künftige Preisdynamik bis 2035 in der brandenburgischen Landeshauptstadt liegt laut HWWI sogar höher als in Deutschlands teuerster Stadt München. Auf Rang 2 der Regionen mit den größten prognostizierten Preiszuwächsen findet sich der bayerische Landkreis Erding im Speckgürtel von München.

„Die Attraktivität der Metropolregionen bleibt auch nach der Corona-Pandemie ungebrochen. Wie das Beispiel München und Erding sowie Berlin und Potsdam zeigen, werden die Preise für Eigentumswohnungen im Umland sogar stärker steigen als in den Metropolen selbst“, so Beermann.

Die Top-Ten-Regionen in Sachen Preisentwicklung bis 2035

Hier ist die Rangliste der deutschen Landkreise und kreisfreie Städte, für die das größte Preiswachstum bis zum Jahr 2035 prognostiziert wird:

Potsdam
Erding (Landkreis)
Leipzig
München
Landshut
Frankfurt am Main
Ebersberg (Landkreis)
Augsburg
Dachau (Landkreis)
Köln

Wo die Immobilienpreise bis 2035 noch steigen

Preiszuwächse auch für andere Städten prognostiziert

Der Studie zufolge ist auch in anderen Großstädten und Landkreisen mit jährlichen Preiszuwächsen bis 2035 zu rechnen. Unter den kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohner sagen die Experten neben den bereits erwähnten Großstädten auch für Dresden, Ingolstadt, Mainz, Münster, Darmstadt, Freiburg im Breisgau und Heidelberg sowie Jena positive reale Preisentwicklungen von mehr als 1% pro Jahr voraus.

„Bei der rasanten Preisentwicklung in den Metropolen in den vergangenen Jahren rücken zunehmend weitere Großstädte in den Fokus, die bisher noch keine so extremen Sprünge gemacht haben. Viele Studierendenstädte locken mit einem vielfältigen Freizeitangebot und kurzen Wegen“, unterstreicht Beermann. Kaufinteressierte sollten genauer hinsehen, um Objekte in Regionen mit positivem Preistrend zu finden.

In diesen Regionen ist von Wertverlusten auszugehen

Laut HWWI drohen Wertverluste bei Immobilien hingegen in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen, so etwa in etlichen Gegenden in Sachsen- Anhalt, Thüringen, Sachsen, Mecklenburg-Vorpommern und im Saarland. Da dort zugleich auch die Bevölkerung überdurchschnittlich altert, dürften die Kaufpreise in der Folge stark fallen. In den ostdeutschen Bundesländern ist insbesondere der ländliche Raum außerhalb des Großraums Berlin und der Großstädte von höheren Wertverlusten betroffen. Von dieser negativen Entwicklung in Ostdeutschland hingegen ausgenommen sind der Großraum Berlin sowie die Großstädte wie Leipzig, Jena und Dresden.

Unter den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern prognostizieren die Exerten für die Ruhrgebietsstädte Herne, Gelsenkirchen, Hagen, Duisburg, Oberhausen, Mühlheim an der Ruhr und Bochum sowie Remscheid im Bergischen Land die stärksten Preisrückgänge bei Eigentumswohnungen. (tk)