Wie sich Immobilienkäufer von morgen aktivieren lassen

Ein Gastbeitrag von Benjamin Papo, Geschäftsführer der Hüttig & Rompf GmbH

Der durchschnittliche Hamburger Immobilienkäufer ist 40 Jahre alt und damit leicht über dem nationalen Durchschnitt. Er ist typischerweise verheiratet (60%) und geht einer angestellten Tätigkeit nach (77%). Dies ergibt sich aus dem jährlich erstellten Städtevergleich von Hüttig & Rompf für Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln oder Frankfurt am Main. Im Fokus des durchschnittlichen Käufers stehen insbesondere größere und jüngere Immobilien. Der Anteil der Erwerber, die sich in einer Selbstständigkeit befinden, liegt mit Werten zwischen 6% und 9% zwar etwas über dem deutschen Durchschnitt (5%), ist seit 2020 jedoch deutlich zurückgegangen, was primär von den staatlichen Pandemiemaßnahmen beeinflusst sein könnte.

Fehlendes Eigenkapital bei jüngeren Immobilieninteressenten

Grundsätzlich handelt es sich bei Immobilienkäufern um Besserverdienende, die eine konservative Finanzierungsstrategie verfolgen. Im Falle selbst genutzter Immobilien lag ihr durchschnittliches monatliches Gesamteinkommen (Lohn, Kapital- und Mieterträge etc.) im dritten Quartal 2024 bei rund 6.800 Euro. Bei Anlageobjekten waren es im Schnitt sogar etwas mehr als 10.000 Euro. Der durchschnittliche Bruttomonatsverdienst eines vollzeitbeschäftigten Angestellten beträgt in Deutschland laut Statistischem Bundesamt dagegen nur 4.479 Euro (2023). Hinzukommen zwar noch anteilige Miet- und Kapitalerträge, insgesamt liegen die durchschnittlichen Einkünfte aber deutlich unter denen von Immobilienkäufern. Mangelndes Einkommen und das dadurch besonders bei jüngeren Menschen oft nur in geringem Maße zur Verfügung stehende Eigenkapital sind damit die Hauptgründe für den Verzicht auf eine eigene Immobilie.

Entlastung bei den Nebenkosten

Etwas Abhilfe ließe sich an dieser Stelle etwa mit dem Erlass der Grunderwerbsteuer für Erstkäufer (selbstgenutzten) Wohneigentums schaffen. Die Betroffenen könnten je nach Bundesland dadurch zwischen 3,5% (Bayern) und 6,5% (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen) der Kaufsumme einsparen und auf diese Weise zusätzliches Eigenkapital schaffen. Dies würde den Kauf eines Eigenheims in vielen Fällen möglich machen, in denen dieser in der jetzigen Situation am nötigen Eigenkapital scheitert. Gleichzeitig könnten sich durch die daraus resultierende geringere Beleihung die Kreditzinsen reduzieren – und zwar sowohl absolut als auch relativ zum Kreditbetrag. In den Niederlanden liegt die Grunderwerbsteuer beispielsweise bei lediglich 2%, für Käufer unter 35 Jahren entfällt sie ganz. Gerade jungen Familien wird der Traum vom Eigenheim dadurch deutlich erleichtert.

In die gleiche Richtung würde die generelle Anerkennung staatlicher Kredite (KfW-Kredite) als „Quasieigenkapital“ zielen, wie es hierzulande derzeit nur in Schleswig-Holstein der Fall ist. Bundesbürger ganz im Norden verfügen dadurch über mehr „Eigenkapital“ und sie bekommen dadurch im Vergleich zum Rest der Republik bessere Konditionen bei ihrer Hauptbank. Eigentumserwerb ohne oder mit geringem Eigenkapital wird so einfacher möglich.

Steuerliche Absetzbarkeit von Kreditkosten bei privaten Erstkäufern

Auch die Vereinfachung baurechtlicher Prozesse kann bezüglich der Gestaltung der persönlichen Wohnsituation einen positiven Beitrag leisten. So muss die Spirale immer weiter steigender Bürokratie und ausufernder Bauvorschriften unbedingt durchbrochen werden. Und last but not least sollte die eigene Wohnimmobilie als wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge mit entsprechenden steuerlichen Anreizen eingestuft werden. Dazu gehört es unter anderem, private Immobilienkäufer zumindest beim Bau oder dem erstmaligen Erwerb einer selbst genutzten Wohnimmobilie Kapitalanlegern gleichzustellen und dafür zu sorgen, dass anfallende Hypothekenzinsen als Rentenbaustein komplett von der Steuer absetzbar sind. Gleiches muss für die energetische Sanierung gelten.

Fazit

Die (teilweise) Umsetzung der genannten Maßnahmen würde es insbesondere jungen Leuten mit noch relativ kurzer Berufslaufbahn und damit in der Regel geringem Eigenkapital frühzeitig ermöglichen, selbst genutztes Wohneigentum zu erwerben. Gerade in dieser Altersklasse sollte die Zahl der Ersterwerber damit deutlich ansteigen, wovon insbesondere das Segment jüngerer familienfreundlicher Wohnungen profitieren würde. Von Vorteil wären dabei auch die deutlich zunehmende Sparmotivation dieser Generation und der damit verbundene frühzeitige Aufbau eines wichtigen Altersvorsorgebausteins.