Ein Artikel von Sina Rösch, Steuerberaterin bei Ecovis in München
Ab 2025 gilt die neue Grundsteuer. Doch Immobilienbesitzer sollten sich bereits jetzt dringend auf die anstehende Grundsteuerfeststellungserklärung vorbereiten. Zwischen Juli und Oktober 2022 müssen sie die Daten über Gebäude und Grundstücke elektronisch an ihr Finanzamt melden. Dieser Schritt ist für die Erhebung der reformierten Grundsteuer unerlässlich. Doch wie kam es überhaupt zu dieser Reform?
Warum wird die Grundsteuer reformiert
Bislang wird Grundsteuer auf der Grundlage von Werten aus dem Jahr 1964 oder 1935 berechnet. Die Werte von Grundstücken und Gebäuden entwickelten sich seitdem sehr unterschiedlich. Dadurch haben sich die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt. Dieser Ansicht ist auch das Bundesverfassungsgericht. Im April 2018 urteilte es, dass die der Grundsteuer zugrunde gelegten Werte die tatsächliche Wertentwicklung nicht mehr in ausreichendem Maße widerspiegeln. Das war der Startschuss für das Ringen um die Reform der Grundsteuer.
Die verschiedenen Grundsteuermodelle
Ende 2019 verabschiedete der Gesetzgeber das Grundsteuer-Reformgesetz. Damit stand fest: Das heutige dreistufige Verfahren – Bewertung, Steuermessbetrag, kommunaler Hebesatz – bleibt grundsätzlich erhalten. Das Gesetz regelt vor allem die Bewertung des Grundvermögens neu. Die Bewertung erfolgt danach zukünftig in einem wertabhängigen Modell, das die aktuellen Wertverhältnisse und nicht weit zurückliegende Daten berücksichtigt.
Für die Bewertung des Grundvermögens ist zunächst zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken zu unterscheiden. Bei bebauten Grundstücken wiederum ist die Grundstücksart zu bestimmen (z. B. Einfamilien-, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke). Abhängig von der jeweiligen Grundstücksart ergeben sich dann verschiedene Bewertungsverfahren.
Bewertungsverfahren
Die Bewertung von Wohngrundstücken erfolgt im Ertragswertverfahren. Die Werte von Nichtwohngrundstücke (z. B. Gewerbeimmobilien) werden im Sachwertverfahren ermittelt. Je nach Bewertungsverfahren sind unterschiedliche Angaben nötig. Obwohl viele Vereinfachungen, Pauschalierungen und Typisierungen bei der Wertermittlung vorgenommen werden, müssen Grundstücksbesitzer zahlreiche Angaben liefern, wie zum Beispiel Lage des Grundstücks, Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens sowie die Eigentumsverhältnisse. Zusätzlich werden Flächenangaben zu Grundstück und Gebäude sowie Informationen zur Nutzung benötigt. Bei Gebäuden muss der Grundstücksbesitzer außerdem Informationen zum Baujahr, ggf. vorgenommene Modernisierungen und Besonderheiten wie zum Beispiel das Vorliegen eines Baudenkmals mitteilen. Die Berechnung nach dem Bundesmodell ist also relativ aufwendig.
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Sina Rösch 
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