Wie entwickeln sich die Immobilienpreise an der Ostsee?

Lange Zeit ging es mit den Preisen für Immobilien entlang der Ostseeküste stetig nach oben. Vor dem Hintergrund des Ukraine-Kriegs, der Inflationsentwicklung und der gestiegenen Kosten hat sich das Blatt seit Mitte 2022 gewendet und die Preise sind rückläufig. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die aktuelle Preisentwicklung in den Landkreisen, kreisfreien Städten sowie auf den Halbinseln und Inseln an der Ostseeküste unter die Lupe genommen. Konkret wurden die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser des ersten Quartals 2024 mit dem ersten sowie vierten Quartal 2023 verglichen.

Wie VON POLL IMMOBILIEN mitteilt, basierte die Datengrundlage auf den durchschnittlichen Angebotspreisen für Häuser im Bestand (bis einschließlich 2020) von GeoMap für das erste Quartal 2024, das erste und vierte Quartal 2023 sowie Anpassungen durch VON POLL IMMOBILIEN Research. Im Zuge der Analyse wurden Inseln und Halbinseln separat und bei den Landkreisen Ostholstein, Vorpommern-Rügen und Vorpommern-Greifswald nur das Festland, ausschließlich der jeweiligen Inseln, betrachtet.

Preisrückgang verlangsamt sich

„Die aktuelle Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser entlang der Ostseeküste zeigt im Vergleich zum ersten Quartal 2023 einen rückläufigen Markt, in dem die Quadratmeterpreise in 13 von 16 Regionen gesunken sind. Dennoch gibt es Grund zu vorsichtigem Optimismus. Insbesondere die Daten des vierten Quartals 2023 gegenüber dem ersten Quartal 2024 deuten darauf hin, dass sich die Preisdynamik verlangsamt hat und in einigen Regionen wieder leichte Preissteigerungen zu verzeichnen sind“, erklärt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN.

Diese Entwicklung lasse sich unter anderem durch eine anziehende Nachfrage und die anhaltende Beliebtheit der Ostseeküste als Wohn- sowie Urlaubsziel und Rückzugsort erklären. „Es zeigt sich, dass trotz kurzfristiger Schwankungen der langfristige Trend auf ein stabiles Wachstum hindeutet, was für Immobilienkäufer und Eigentümer gleichermaßen wichtig ist,“ so Ritter weiter.

Das kosten Häuser in Rostock, auf Fischland-Darß-Zingst und auf Usedom

Die durchschnittlich teuersten Quadratmeterpreise entlang der Ostseeküste in der Analyse weist Rostock auf mit circa 3.864 Euro. Es folgen mit geringem Abstand die Halbinseln Fischland-Darß-Zingst mit 3.835 Euro pro Quadratmeter und Usedom mit 3.813 Euro pro Quadratmeter. Als auffällig bezeichnen die Experten, dass die Immobilienpreise auf Usedom im ersten Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahresquartal um 9,3% gesunken sind. Das ist der stärkste Preisrückgang bei Häusern an der Ostseeküste im Analysezeitraum. Doch laut Analyse ist die Talsohle auf Usedom zunächst erreicht, denn der Vergleich des ersten Quartals 2024 mit dem vierten Quartal 2023 zeigt, dass die Preise mit 0,4% leicht angezogen bzw. sich stabilisiert haben. Anders als auf Usedom sind die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser auf Fischland-Darß-Zingst im vergangenen Jahr entgegen dem Markttrend um 7,2% gestiegen. Damit weist die Halbinsel die höchste Preissteigerung im aktuellen Ostsee-Ranking auf.

Teures Pflaster Rügen – ebenso wie Fehmarn

Zu den teuersten Regionen an der Ostsee mit Immobilienpreisen über 3.500 Euro pro Quadratmeter gehören außerdem nach wie vor die Inseln Rügen (3.629 Euro) und Fehmarn (3.540 Euro). Auf beiden Inseln ist jedoch eine unterschiedliche Entwicklung zu verzeichnen. Während die Preise auf Rügen um 1,3% innerhalb eines Jahres weiter leicht angezogen haben, sind sie auf Fehmarn um 4,7% gesunken.

Der Landkreis mit den günstigsten Quadratmeterpreisen

Weniger pro Quadratmeter Haus müssen Kaufinteressenten momentan im Landkreis Vorpommern-Greifswald (nur Festland) berappen. Hier kostet der Quadratmeter im Schnitt 1.739 Euro. Es bleibt laut VON POLL IMMOBILIEN aber um die einzige Region entlang der Ostseeküste mit Quadratmeterpreisen unter 2.000 Euro. Gegenüber dem ersten Quartal 2023 sind die Immobilienpreise in Vorpommern-Greifswald (nur Festland) um 8,1% gefallen. Dabei handelt es sich um den drittstärksten Preisrückgang im Ranking. Doch auch hier sehen die Experten eine Erholung nahen: Im Vergleich mit dem vierten Quartal 2023 haben sich die Immobilienpreise aktuell wieder um 6% nach oben bewegt.

Im unteren Preisniveau zwischen 2.000 Euro und 2.500 Euro pro Quadratmeter werden angehende Käufer in den Landkreisen Rostock, Nordwestmecklenburg und Schleswig-Flensburg fündig. Häuser unter 3.000 Euro pro Quadratmeter gibt es außerdem in den Landkreisen Vorpommern-Rügen (nur Festland), Rendsburg-Eckernförde und Flensburg.

Im preislichen Mittelfeld finden sich die Stadt Kiel mit Preisen etwas über 3.000 Euro pro Quadratmeter sowie der Landkreis Plön und der Landkreis Ostholstein (nur Festland). In all diesen Regionen gab es Preisrückgänge im Vergleich zum ersten Quartal 2023 von 4,5% und 8,2%. Lediglich im Landkreis Plön war der Preisabrieb mit 0,5% geringer.

Nachfrage legt wieder zu, Objekte in guten Lagen wertstabil

„Die Nachfrage zieht auch in unserer Region wieder an, die Transaktionen sind konstant. Besonders im hochpreisigen Segment ab 500.000 Euro sehen wir wieder viel mehr Bewegung. Viele nutzen die Chance, jetzt zu moderaten Preisen ihre Wunschimmobilie zu finden oder gegebenenfalls den Wohnort zu wechseln. Eine gute Energieklasse ist dabei wichtig, aber auch ein Stellplatz vor allem bei Eigentumswohnungen ist ein Muss“, erklärt Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster und Rendsburg. „An der Ostseeküste sind Immobilien in den Städten sowie in guten und sehr guten Lagen mit Wasserblick oder besondere Immobilien – zum Beispiel mit Reetdach – weiterhin besonders wertstabil“, so Rothböck weiter. (tik)