Warum die Asset-Klasse Wohnen krisenresistent ist

Ein Gastbeitrag von Till-Fabian Zalewski, CEO für die DACH-Region bei Engel & Völkers

Das wichtigste Argument für die Stabilität und Krisenresistenz des Markts für Mehrfamilienhäuser ist die hervorragende Vermietbarkeit dieser Immobilien. Denn die Wohnungsmärkte deutschlandweit sind eng und werden es auf absehbare Zeit bleiben. Grund hierfür ist zum einen, dass vor allem durch Material- und Fachkräftemangel nicht genügend Neubauten fertiggestellt werden können.

Zum anderen sorgt das Bevölkerungswachstum dafür, dass es im gesamten Bundesgebiet eine durchschnittliche marktaktive Leerstandsquote von nur noch 2,8% gibt (Stand 2021, CBRE-empirica Leerstandsindex).

Gemeinhin wird ein Leerstand zwischen 3 und 5% als gesunde Relation zwischen Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt angesehen. Nicht zuletzt fragen derzeit verstärkt Kaufinteressierte, die aufgrund der Zinsentwicklung einen Erwerb verschoben haben, Mietobjekte nach.

Laut Marktbericht Wohn- und Geschäftshäuser 2023 von Engel & Völkers Research lag die durchschnittliche Angebotsmiete für Wohnungen in Bestandsgebäuden im Jahr 2022 bei 9,11 Euro pro m²und damit 5,1% über der Durchschnittsmiete im Jahr 2021.

Für Investierende ist die Frage entscheidend, wie sich der Wert ihrer Geldanlage entwickelt. Hierbei kann man feststellen, dass sich das Investment in Mehrfamilienhäuser gerade angesichts des wirtschaftlich schwierigen Jahres 2022 besser entwickelt als die klassischen Anlagealternativen.

Zinshäuser im Vergleich zu Anlagealternativen

Der Vergleich der Angebotspreise für sogenannte Wohn- und Geschäftshäuser (WGH) mit dem Goldpreis und dem globalen, auf rund 1.600 Wertpapieren basierenden Aktienindex MSCI World zeigt, dass die Kurven weit auseinanderfallen (siehe Grafik rechts).

Während sich die Preise für Gold und die Kurswerte im Aktienindex im Jahr 2022 sehr volatil entwickelt haben, verzeichnete der Zinshausmarkt bis zur Jahresmitte weiter steigende Preise. Erst ab dem dritten Quartal 2022 ist eine moderate Preiskorrektur aufgetreten.

Der höchste durchschnittliche Angebotspreis für Wohn- und Geschäftshäuser wurde mit 2.118 Euro pro m² im zweiten Quartal 2022 erreicht. Im vierten Quartal lag er bei 2.047 Euro pro m². Das entspricht einem Minus beim Angebotspreis von rund 3,4% zwischen dem zweiten und dem vierten Quartal 2022.

Gesünderes Verhältnis zwischen Preisen und Mieten

Je weiter der Kaufpreis und die jährlich zu erzielende Nettokaltmiete in einem Mehrfamilienhaus auseinanderklaffen, desto länger dauert es, bis sich eine Geldanlage amortisiert. Darum sind Preiskorrekturen in der aktuellen Situation für Investierende von Vorteil: Sie wirken steigenden Kaufpreis-Faktoren und damit der Renditekompression entgegen.

Die Preiskorrektur beim Zinshauskauf und parallel steigende Wohnungsmieten reduzieren also die Kaufpreisfaktoren, sorgen für steigende Renditen und eine schnellere Amortisation des Investments. Das gilt vor allem für Anlagen mit einem hohen Anteil an Eigenkapital, wie sie beispielsweise von Family Offices getätigt werden können.

Ob Anleger, die mit großen Krediten arbeiten, ebenfalls vom Stopp der Renditekompression profitieren können, hängt davon ab, wie sich die Zinssätze weiter entwickeln.

Die durchschnittlichen Renditen am Markt für Anlageimmobilien reichten im Jahr 2022 von 3,3% in den A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart bis zu 5,5% in den D-Städten wie Bamberg, Jena, Solingen (Kategorisierung nach bulwiengesa). Im aktuellen Jahr ist eine Erhöhung zu erwarten.

Voraussichtlich bald wieder mehr Objekte auf dem Markt

Die Zahl der Zinshaustransaktionen in Deutschland ist im Jahr 2022 krisenbedingt gesunken. Allerdings stieg die Anzahl öffentlich inserierter Anlageimmobilien im vierten Quartal 2022 verglichen mit dem ersten Quartal wieder um etwa ein Drittel.

Auch der Jahresbeginn 2023 zeigt einen positiven Trend bei den angebotenen Objekten. Vor allem die wieder erstarkte Verkaufsbereitschaft von Gesellschaften mit Bestandsportfolios ist dafür verantwortlich.

Ein bedeutendes Kriterium für Investierende ist inzwischen der energetische Zustand einer Anlageimmobilie geworden. Unsanierte Objekte, die nach dem Erwerb noch einmal hohe Summen für die energetische Aufwertung brauchen würden, kommen nicht für jeden Investierenden infrage.

Hier lässt sich klar der Wille der Marktteilnehmer ablesen, ESG-konform zu agieren und dem Trend zum emissionsreduzierten Wohnen zu entsprechen.

Wertentwicklung ausgewählter Anlageformen

Der Vergleich der Angebotspreise für Wohn- und Geschäftshäuser (WGH) mit dem Goldpreis und dem Aktienindex MSCI World zeigt die unterschiedliche Entwicklung (siehe Grafik)

Investment: C-Städte teurer als B-Städte

Im vierten Quartal 2022 wurden Anlageimmobilien in deutschen A-Städten für im Schnitt 4.810 Euro pro m²angeboten. In B-Städten, zu denen etwa Bremen und Leipzig zählen, lag der durchschnittliche Angebotspreis bei 2.573 Euro pro m²,in C-Städten wie Rostock und Augsburg bei 2.718 Euro pro m² und in D-Städten wie Kassel und Halle an der Saale bei 2.287 Euro pro m². Damit ist ein Investment in einer C-Stadt im Durchschnitt teurer als in einer B-Stadt (Kategorisierung nach bulwiengesa).

Fazit: Ein guter Zeitpunkt, um ins Investment einzusteigen

Die langfristigen Indikatoren für ein Investment in Wohnimmobilien sind gut. Die hervorragende Vermietbarkeit, das Fehlen erfolgversprechender Anlagealternativen und steigende Renditen sprechen für das Immobilieninvestment. Gerade perspektivisch agierende Anleger mit Eigenkapital finden darum im Mehrfamilienhausmarkt solide Möglichkeiten.