Das Thema Rückzahlung der Mietkaution führt immer wieder zu Streit zwischen Mietern und Vermietern. Dies betrifft auch die Frage, ob Vermieter bereits verjährte Schadensersatzansprüche wegen einer Beschädigung der Mietsache vom Kautionsguthaben, das sie zurückzahlen müssen, abziehen dürfen. Bislang beurteilten die Amts- und Landgerichte diesen Fall unterschiedlich.
BGH hat entschieden
Jetzt hat der Bundesgerichtshof ein Urteil gefällt. So ist die Aufrechnung mit diesen verjährten Ansprüchen regelmäßig auch dann möglich, wenn der Vermieter die ihm zustehende Ersetzungsbefugnis (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache) nicht in unverjährter Zeit ausgeübt hat. Vermieter können Schadensersatzforderungen also auch nach Ablauf der Verjährungsfrist gegen den Anspruch des Mieters vom Kautionsguthaben abziehen.
Über den konkreten Fall
Die Klägerin forderte nach Rückgabe der Wohnung im November 2019 die Rückzahlung der Barkaution in Höhe von rund 780 Euro. Der beklagte Vermieter rechnete im Mai 2020 über die Kaution ab und erklärte die Aufrechnung mit – streitigen – Schadensersatzansprüchen wegen Schäden in der Wohnung von einer Größenordnung, die das Kautionsguthaben überstieg. Die Klägerin hatte sich insoweit auf Verjährung berufen.
So urteilten die Vorinstanzen
Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Nach Auffassung des Berufungsgerichts (Landgericht) scheitert die vom Beklagten erklärte Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen, dass diese im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung bereits verjährt gewesen waren. Zwar stehe die Verjährung der Aufrechnung gemäß § 215 Alt. 1 BGB nicht entgegen, wenn die Forderung in dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt gewesen sei. Diese Ausnahme greife vorliegend jedoch nicht ein, da eine Aufrechnungslage in unverjährter Zeit mangels Gleichartigkeit der zur Aufrechnung gestellten Forderungen nicht bestanden habe.
Der Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution als Geldforderung und der auf Naturalrestitution gerichtete Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache seien nicht gleichartig. Zwar könne der Gläubiger eines Schadensersatzanspruchs wegen Beschädigung einer Sache nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB statt der Naturalrestitution den hierfür erforderlichen Geldbetrag verlangen und so die Gleichartigkeit der Forderungen herstellen. Dies erfordere jedoch die Ausübung einer Ersetzungsbefugnis durch den Vermieter noch innerhalb der Verjährungsfrist.
Mit der vom Berufungsgericht (Landgericht) zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.
BGH: Ansprüche nicht gleichartig
Die Revision des Beklagten hatte Erfolg. Die Richter am BGH gelangten zu folgendem Ergebnis: Eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkaution sei dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern solle.
Das Berufungsgericht habe bei seiner Beurteilung maßgeblich auf die Verjährungsfrist von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB) abgestellt. Dabei habe das Berufungsgericht jedoch die beiderseitigen Interessen der Parteien eines Wohnraummietverhältnisses im Falle der Vereinbarung einer Barkaution nicht hinreichend berücksichtigt. Eine Barkaution diene gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters.
Die Ausübung der Ersetzungsbefugnis um rechtzeitig die Gleichartigkeit der Ansprüche innerhalb der Verjährungsfrist herzustellen, wäre laut BGH ein „lediglich formaler Schritt“. Der Mieter habe regelmäßig kein Interesse daran, dass dies noch in unverjährter Zeit erfolge.
BGH hebt Urteil des Landgerichts auf und verweist Fall zurück
Wörtlich heißt es vom BGH abschließend: „Da die Aufrechnung des Vermieters hiernach nicht an der Verjährung scheitert, hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.“ (tik)
BGH, Urteil vom 10.07.2024 – Az. VIII ZR 184/23
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