Die Preisunterschiede zwischen Wohnimmobilien mit schlechter und guter Energiebilanz haben sich in den vergangenen beiden Quartalen stabilisiert. Zu diesem Ergebnis kommt eine Auswertung des Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen JLL, für die quartalsweise rund 5.000 Angebotsdaten von Mehrfamilienhäusern analysiert wurden.
Demnach lag der durchschnittliche Preisabschlag (Median) für Mehrfamilienhäuser mit den Energieeffizienzklassen B bis G/H gegenüber Gebäuden der besten Energieeffizienzklassen A/A+ im ersten Quartal 2024 bei 16,7%. Im vierten Quartal 2023 betrug der Abschlag, der ausschließlich auf energetisch relevante Merkmale zurückzuführen ist, noch 17,2%.
Preisabschläge gegenüber bester Effizienzklasse pendeln sich ein
Ein ähnliches Bild zeigt sich laut JLL auch, wenn man konkret die Angebotspreise für Objekte der besten mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen G/H vergleicht. Lag der Preisunterschied im vierten Quartal 2024 noch bei 26,9%, sind es im ersten ersten Quartal 2024 nur noch 25,1%.
Die durchschnittlichen Preisabschläge zu Objekten mit bestem Energiestandard haben sich offenbar eingependelt. Zumindest ist der rasante Preisrückgang bei unsanierten Häusern, der in der zweiten Jahreshälfte 2021 eingesetzt hatte, seit dem Frühjahr 2023 abgebremst. „Die Preisabschläge sind in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Tendenziell haben sie sich seit ihrem Tief im dritten Quartal 2023 sogar etwas erholt“, erklärt Dr. Sören Gröbel, Director Living Research JLL Germany.
Stabilisierung der Baukosten einer der Gründe
„Bei älteren, unsanierten Häusern werden die Kosten für eine energetische Sanierung nahezu eins zu eins vom Kaufpreis abgezogen. Deshalb ist der Wert dieser Gebäude mit dem starken Anstieg der Baukosten im Jahr 2021 rapide gesunken“, erläutert der Experte von JLL. Inzwischen hätten sich Baukosten stabilisiert, in einigen Gewerken seien sogar leicht rückläufige Kostenentwicklungen festzustellen. Hinzu kämen steigende Kapitalkosten. „Modernisierungen im Bestand sind kapitalintensive Investitionen, die zu einem großen Teil fremdfinanziert werden müssen und damit die Gesamtkosten zusätzlich belasten. Die Finanzierungskosten, die sich mit der Zinswende 2022 und 2023 deutlich verteuerten, sind inzwischen aber ebenfalls in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Der Preisverfall ist somit momentan zum Stillstand gekommen“, so Gröbel weiter.
Höhere Preisabschläge für unsanierte Objekte in ländlichen Regionen
Laut JLL gibt es aber Unterschiede zwischen dem privaten Häusermarkt, auf dem hauptsächlich Eigennutzer aktiv sind, und dem professionellen Immobilienmarkt. Am professionellen Markt lassen sich die Sanierungskosten nicht vollständig auf die Mieter umlegen, was zulasten des eigenen Cashflows geht. Vor allem bei niedrigpreisigen Objekten und Mietmärkten rentieren sich energetische Sanierungen für die Vermieter oft nicht, die im Zuge der gestiegenen Kapitalkosten eher Cashflow-starken Investments den Vorzug geben, wie die Experten von JLL ausführen. Dies habe zur Folge, dass bei solchen Investments der Preisabschlag noch höher ausfallen muss.
„Davon sind vor allem ländlich geprägte Regionen betroffen. Den Sanierungskosten stehen in diesen Märkten geringere Einkommenspotenziale gegenüber. Folglich dürfte der Preisverfall unsanierter Mietshäuser insbesondere mit Blick auf die regionalen Mietwohnungsmärkte noch nicht am Ende sein. Die Kluft zwischen alten und neuen Objekten dürfte hier noch größer werden“, so Heidrich. (tik)
Bild: © ebenart – stock.adobe.com
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