Der Immobilienteilverkauf ist hierzulande ein noch relativ junges Modell der Immobilienverrentung. Inzwischen sind mehrere Anbieter auf dem Markt. Für die einzelnen Bestandteile eines Teilverkaufvertrags, zum Beispiel der Immobilienverkauf und das Nießbrauchrecht, gelten allgemeine rechtliche Vorschriften, für die Gestaltung und Durchführung von Immobilienteilverkaufverträgen gibt es allerdings keine einheitlichen Regelungen.
Dies macht die Vergleichbarkeit der verschiedenen Angebote auf dem Markt bislang eher schwierig.
Im März dieses Jahres hatte sich die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) mit dem Thema Immobilienteilverkauf beschäftigt und im Rahmen einer Verbraucherinformation auf Risiken beim Teilverkauf hingewiesen (AssCompact berichtete). Darin hatte die Finanzaufsicht Verbrauchern unter anderem geraten, genau zu prüfen, was ein Teilverkauf möglicherweise bringt und kostet.
Auch Verbraucherschützer warnen vor möglichen Tücken im Detail und raten, Anbieter zu vergleichen und die Angebote genau zu sichten. Die Verbraucherzentrale Hamburg fordert vom Gesetzgeber nun verbraucherfreundliche rechtliche Vorgaben. Verbraucher sollten besser vor „unangemessen hohen Durchführungsentgelten beim Teilverkauf von Immobilien“ geschützt werden, wie es vonseiten der Verbraucherzentrale heißt.
Kostendeckel und mehr Transparenz gefordert
Die Verbraucherschützer sprechen sich für einen Kostendeckel und mehr Kostentransparenz aus. „Die Alteigentümer tragen bei einem Teilverkauf aufgrund der Wertsicherungsklausel das finanzielle Risiko eines Wertverlustes ohnehin allein“, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. „Verschärft wird diese Situation, wenn Anbieter darüber hinaus ein unmoralisch hohes Durchführungsentgelt berechnen und darauf nicht einmal transparent hinweisen“, so Krolzik weiter.
Die Verbraucherzentrale über konkreten Fall
Die Verbraucherzentrale Hamburg berichtet von einem Fall, in dem eine Verbraucherin einen Anteil von knapp 4% im Wert von 100.000 Euro ihrer Immobilie an einen Teilverkaufanbieter veräußerte. Die Immobilie wurde von dem Anbieter im Jahr 2021 mit 2,5 Mio. Euro bewertet. Zwei Jahre später verstarb die Verkäuferin. Die Enkelin und Erbin entschied sich für einen Rückkauf des Anteils. Das für diesen Fall von 4,5% auf 3% verringerte Durchführungsentgelt habe der Anbieter aber nicht auf den Verkaufspreis des Anteils, sondern auf den Gesamtwert der Immobilie berechnet, wie die Verbraucherzentrale den Fall weiter schildert. Demnach habe das Durchführungsentgelt 87.000 Euro betragen. „Das Unternehmen bereichert sich hier auf unmoralische Weise“, kritisiert Krolzik. „Auf die im Verhältnis zum Kaufpreis unangemessene Höhe des Entgeltes hätte die Teilverkäuferin hingewiesen werden müssen“, so Krolzik weiter. Der Wert des verkauften Anteils und die Kosten des Rückkaufs würden in keinem Verhältnis stehen.
Nach Verhandlungen und einer anderslautenden Werteinschätzung verständigten sich die Erbin und der Anbieter auf ein Entgelt von 60.000 Euro. Der Gesamtrückkaufpreis lag zwei Jahre nach dem Verkauf des Anteils bei rund 160.000 Euro.
Verbraucherschützer: keine gute verbraucherfreundliche Lösung am Markt
Die Verbraucherzentrale Hamburg appelliert an die Politik, für „ausgewogenere“ Bedingungen für Verbraucher zu sorgen. „Bei anderen Unternehmen beziehen sich die Kosten beim Gesamtverkauf nur auf den verkauften Anteil. Es gibt bessere, aber keine gute, verbraucherfreundliche Lösung am Markt. Das Durchführungsentgelt entspricht einer Maklercourtage, was sich Alt- und Neueigentümer eigentlich teilen sollten“, meint Krolzik.
Initiativen der Anbieter für mehr Transparenz
Unter den Teilverkauf-Anbietern gibt es bereits Initiativen, um eine höhere Transparenz und eine bessere Vergleichbarkeit zu gewährleisten. So haben Anfang des Jahres einige Teilverkauf-Anbieter einen Code of Conduct unterzeichnet, in dem sie sich zur Einhaltung einheitlicher Standards verpflichten (AssCompact berichtete).
Im Juni haben sich Anbieter aus den Bereichen Leibrente, Nießbrauch, Rückmietung, Seniorenkredit und Teilverkauf in einer Branchenvereinigung zusammengeschlossen. Der „Bundesverband Immobilienverrentung (BVIV)“ will die Markttransparenz für Verbraucher erhöhen und verbindliche Standards setzen (AssCompact berichtete). (tk)
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