Teilverkauf als Möglichkeit der Altersfinanzierung

Ein Beitrag von Janine Hardi, Rechtsanwältin und Gründerin von RentePlusImmobilie.de

Immobilieneigentümer haben meist während der gesamten Phase ihrer Erwerbstätigkeit „in ihre Immobilie gespart“. Besteht später Liquiditätsbedarf, stehen ihnen mit Blick auf ihr Eigentum verschiedene Optionen zur Verfügung, um diesen zu decken.

Verkaufen mit Auszug

Sehr naheliegend ist der Verkauf der selbst genutzten Immobilie mit einem Auszug aus derselben. Zwei Aspekte stehen dem meist entgegen: Die Alternativen auf dem Wohnungsmarkt sind rar oder teuer und die wenigsten älteren Eigentümer wollen ausziehen.

Das Haus beleihen

Die Beleihung der Immobilie ist eine gute Option, um Kapitalbedarf durch Fremdkapital zu decken. Aufgrund der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist die Kreditvergabe an ältere Menschen jedoch stark eingeschränkt und steht deshalb gerade älteren Eigentümern nicht zur Verfügung. Eine Alternative ist eine Seniorenfinanzierung, die meist tilgungsfrei abgeschlossen werden kann und je nach Anbieter fest- oder variabel verzinslich zur Verfügung gestellt wird.

Immobilienverrentung

Überwiegt der Wunsch, nicht auszuziehen, und stehen Fremdkapitalgeber nicht zur Verfügung oder werden sie vom Eigentümer nicht präferiert, kommt eine Immobilienverrentung infrage. Durch sie wird mittels eines (zumindest teilweisen) Verkaufs das in der Immobilie gebundene Eigenkapital freigesetzt. Das Recht auf Wohnenbleiben wird durch verschiedene Rechtskonstruktionen rechtssicher vereinbart und je nach Modell auch im Grundbuch eingetragen. Eine Übersicht zu den bestehenden Möglichkeiten gibt die Grafik auf der rechten Seite, die auch die sogenannte Umkehrhypothek enthält, die sich als Mischform zwischen Fremd- und Eigenkapital verstehen lässt, in der Praxis jedoch äußerst selten vorkommt.

Immobilienteilverkauf

Als eine Option der Altersfinanzierung mittels Immobilienverrentung hat sich in den letzten Jahren der Immobilienteilverkauf einen Namen gemacht. Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer nur einen Teil seiner Immobilie im Wege von Miteigentumsanteilen. Käufer sind institutionelle Teilkäufer, die bis zu 50% kaufen und im Nachgang als stiller Teilhaber mit im Grundbuch stehen. Die Nutzung der gesamten Immobilie steht dem Teilverkäufer zu. Dieses Recht wird im Grundbuch durch die Eintragung eines Nießbrauchs zu seinen Gunsten eingetragen. Er zahlt fortan eine monatliche Nutzungsgebühr für die Nutzung auch des verkauften Teils, die vergleichbar mit einer Mietzahlung ist. Sie dient dem Teilkäufer zur Leistung seines Kapitaldienstes, den er durch die Kreditaufnahme zur Kaufpreisbegleichung seiner Bank schuldet. Die Beleihung der Immobilie mit einer hierfür notwendigen Grundschuld wird vertraglich vereinbart.

Ziel des Teilverkaufs ist der spätere Gesamtverkauf der Immobilie. Rückkaufmöglichkeiten durch Erben oder auch den Verkäufer selbst sind meist vertraglich vorgesehen. Am Kaufpreis im Rahmen des vom Teilkäufer durchgeführten Gesamtverkaufs partizipieren beide Eigentümer quotal, wobei sich der Teilkäufer einen Mindestverkaufserlös vertraglich zusichern lässt, der bei ca. 115 bis 117% auf Basis seines Einstandskaufpreises liegt. Für den Gesamtverkauf zahlt der Teilverkäufer ein sog. Durchführungsentgelt, das vergleichbar mit einer Maklercourtage ist.

Kritik am Teilverkauf

Der Teilverkauf stand und steht immer wieder in der Kritik. Im folgenden einige Aspekte, die moniert werden.

Hohe Kosten

Die Kritik bezieht sich vor allem auf die hohen Kosten, die durch das monatliche Nutzungsentgelt, das Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf und den Mindestverkaufserlös aufseiten des Teilverkäufers anfallen. Dies ist im Grundsatz durchaus richtig. Verglichen mit anderen Immobilienverrentungsmodellen ist der Teilverkauf jedoch durchaus wirtschaftlich wettbewerbsfähig.

Wissensvorsprung der Anbieter

Aufgrund der Tatsache, dass es sich um ein noch recht junges Produkt handelt, für dessen Angebot es keiner Erlaubnis seitens der Finanzaufsicht BaFin bedarf, besteht grundsätzlich deshalb Grund für eine erhöhte Aufmerksamkeit. Denn zwischen Teilverkäufer und Teilkäufer gibt es in aller Regel eine hohe Wissensasymmetrie: Für den Immobilienteilverkäufer handelt es sich bei der Transaktion um eine einmalige Angelegenheit, der Teilkäufer jedoch hat sich auf diesen Markt spezialisiert und professionalisiert.

Intransparenz eines jungen Markts

Neue Märkte leiden oft unter einer inhärenten Intransparenz. Informationen sind insbesondere für Laien in der Regel schwer einzuholen und im Ergebnis dann auch nur schwer zu bewerten. Modelle untereinander zu vergleichen, ist praktisch unmöglich, wenn nicht eine Grundexpertise in diesem Bereich vorhanden ist.

Das sagt die BaFin

In einer umfangreichen Stellungnahme hat sich die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) am 03.03.2023 zum Immobilienteilverkauf geäußert. Die Finanzaufsicht hat recht ausführlich dargelegt, wie ein möglicher Fahrplan aussehen kann, an dem sich Verbraucher, die sich hierfür interessieren, orientieren können.

Im Vordergrund steht hierbei die unabhängige Beratung durch Experten, also gerade nicht der Teilkaufgesellschaften selbst, die zwar über ihr Produkt informieren, nicht jedoch unabhängig zu allen Möglichkeiten beraten können. Nur durch unabhängige Beratung können oben genannte Kostenaspekte dargelegt und mit Blick auf andere Möglichkeiten abgewogen sowie der bestehende Wissensvorsprung aufseiten der Teilkaufgesellschaften überbrückt werden.

Fazit

Die Immobilienverrentung wird perspektivisch eine immer größere Rolle spielen: In den nächsten Jahren werden in Deutschland mehr Menschen in Rente gehen als jemals zuvor, nämlich die Babyboomergeneration. Gleichzeitig steigen die Lebenshaltungs- und Energiekosten sowie besondere Bedarfe wie etwa zur energetischen Sanierung und dem altersgerechten Umbau von Immobilien weiter an. Hohe Pflegekosten führen ebenfalls dazu, dass immer mehr Rentnerinnen und Rentner Bedarf an einer Immobilienverrentung – auch im Wege des Teilverkaufs – haben werden.

Teilverkauf als Möglichkeit der Altersfinanzierung

Sofern eine solche nach einer unabhängigen Beratung und nach eingehender Bedarfsanalyse nebst einem Angebotsvergleich erfolgt, handelt es sich um eine gute Möglichkeit, das in der Immobilie gebundene Eigenkapital freizusetzen und so für mehr finanzielle Unabhängigkeit zu sorgen.