Pflegeappartements als Chance für Privatanleger

Ein Beitrag von Edwin Thiemann, Geschäftsführer der PECURIA – Green Care Invest

Kaum ein Segment des Immobilienmarktes hat in den vergangenen Jahren eine so große Diskrepanz zwischen Bedarf und Realität erlebt wie der Markt für Pflegeimmobilien. Ganz konkret war es vor allem die Insolvenzwelle vieler Pflegeheimbetreiber, die dazu führte, dass immer wieder Pflegeheimplätze zu verschwinden drohten – eine Entwicklung mit weitreichenden Folgen.

Die erste Folge war eine Verschärfung der sich bereits heute abzeichnenden Pflegekrise. Denn Fakt ist: Die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland wird gesichert in den kommenden Jahren immer weiter steigen und damit auch die Anzahl der benötigten Pflegeplätze. Das besagt beispielsweise die Pflegevorausberechnung des Statistischen Bundesamts. Im Jahr 2055 werden demnach 37% mehr Menschen als heute pflegebedürftig sein – mit entsprechenden Auswirkungen auf die benötigte Anzahl der Pflegeheimplätze. Bereits für das Jahr 2035 wird ein Zuwachs von 14% auf etwa 5,6 Millionen Pflegebedürftige erwartet.

Die zweite Folge: Immer mehr Investoren haben sich in jüngster Zeit aus Deutschland zurückgezogen – angesichts der Notwendigkeiten und erwähnten Fundamentaldaten eine überraschende Entwicklung. Selbst für das laufende Jahr prognostizierten Analysten bis zuletzt Zurückhaltung insbesondere der institutionellen Investoren, wenn es um Immobilieninvestitionen in den Pflegesektor ging. Als Gründe werden die erwähnten Betreiberinsolvenzen, die Infragestellung der Mietindexierung, der Fachkräftemangel und die damit verbundene mögliche Unterauslastung der Einrichtungen angeführt.

Trendwende am Markt für Pflegeimmobilien?

Ganz aktuell scheint sich in diesem Bereich allerdings eine Trendwende abzuzeichnen. So ist das Beratungsunternehmen Terranus kürzlich zu dem Schluss gekommen, dass eine Belebung des Marktes stattfindet, was insbesondere auf niedrigere Kaufpreisfaktoren zurückzuführen sei. In manchen Marktsegmenten zeichnet es sich darüber hinaus ab, dass der Markt nicht erst auf die institutionellen Investoren warten möchte. Im Blickpunkt: Der Einzelvertrieb von Pflegeappartements, der zunehmend in den Fokus von Vermittlern und Privatinvestoren rückt.

Der Erwerb eines Pflegeappartements kann dabei mehrere Vorteile auf sich vereinen, wenn man auf den richtigen Anbieter zurückgreift. Ein erster grundsätzlicher Punkt: Angesichts der erwähnten alternden Gesellschaft und der stetig wachsenden Zahl pflegebedürftiger Menschen bietet dieser Markt für Investoren sowohl stabile Renditechancen als auch die Möglichkeit, soziale Verantwortung zu übernehmen.

Sichere stabile Mieteinnahmen

Denn: Es handelt sich definitiv um einen wachsenden Markt, der attraktive Renditen regelrecht garantiert. Pflegeimmobilien sind auch deshalb eine zukunftsweisende und ertragsstabile Anlagealternative zur Eigentumswohnung, da sie, anders als diese, langfristige Mietverträge bieten – oft mehr als 20 Jahre, was sie vergleichsweise unabhängig von konjunkturellen Schwankungen macht. Für Investoren bedeutet dies Stabilität und planbare Einnahmen über viele Jahre hinweg.

Einige Anbieter sichern den Investoren daneben nicht nur stabile Mieteinnahmen durch zusätzlichen Schutz gegen Mietausfall per Treuhandkonto zu, sondern gewähren auch ein Belegungsrecht für einen Pflegeplatz für den Erwerber oder dessen nahe Angehörige in einem bundesweiten Netzwerk von über 150 Pflegeeinrichtungen. Neben der eigentlichen Immobilie, die natürlich auch grundbuchrechtlich abgesichert und beleihbar ist, sowie dem Aufbau eines passiven Einkommens und einer privaten Altersvorsorge, investiert man zusätzlich direkt in die eigene Sicherheit oder die der Anverwandten, sollte sich der Bedarf nach einem Pflegeplatz ergeben.

Lage und Nachhaltigkeitsstandards im Blick behalten

Einige weitere Punkte sollten Investoren beim Erwerb einer Pflegeimmobilie darüber hinaus im Blick behalten – auch um mögliche Risiken zu minimieren. Erstens ist eine sorgfältige Auswahl des Betreibers entscheidend. Betreiber mit solider Bonität und Erfahrung im Pflegemarkt bieten eine höhere Stabilität und senken das Insolvenzrisiko. Zweitens spielen die Gebäudequalität und der Standort der Immobilie eine wesentliche Rolle. Neu gebaute Pflegeimmobilien in Regionen mit einer hohen Nachfrage nach Pflegeplätzen sind langfristig stabiler und bieten eine höhere Auslastung. Eine umfassende Betreiber-, Gebäude- und Standortprüfung, die auch Faktoren wie die demografische Entwicklung, die Nähe zu medizinischen Einrichtungen und die Infrastruktur berücksichtigt, ist daher essenziell für den Erfolg der Investition. Besonders transparente Anbieter von Pflegeappartements lassen dies für ihre Kunden auch noch einmal durch fachkundige unabhängige Dritte für jeden Vertriebsstandort prüfen und bestätigen.

Drittens sollten die Immobilien den wichtigsten Nachhaltigkeitsstandards entsprechen, um zusätzliche Investitionen im Laufe der Jahre aufgrund sich verschärfender Klimaschutzvorgaben zu vermeiden. Entsprechend müssen die Pflegeappartements bereits heute möglichst energieeffizient und mit den Klimazielen 2050 der Bundesregierung vereinbar sein. Eine gute Orientierung bieten Bauweisen nach KfW40 oder geringer als auch DGNB-Zertifizierungen mindestens im Silber-Standard.

Mehr private Investitionen erforderlich

Fest steht: Wir brauchen in Deutschland mehr private Investitionen in Pflegeimmobilien – und das auf allen Ebenen. Der Erwerb einzelner Pflegeappartements ist eine attraktive Kapitalanlage in die soziale Infrastruktur Deutschlands, die bei geschickter Anbieterauswahl zusätzlich auch ökologische und ökonomische Aspekte sinnvoll vereinen kann. Die demografische Entwicklung und der wachsende Bedarf an Pflegeplätzen sprechen für stabile Einnahmen und gute Wachstumschancen. Bei Investitionen sind insbesondere die Bonität des Betreibers sowie der Standort der Immobilie gründlich zu prüfen. Mit der richtigen Strategie und einer fundierten Due Diligence können Pflegeimmobilien eine solide und sozial ansprechende Investitionsmöglichkeit darstellen und das Vertriebsportfolio vieler Vermittler sinnvoll erweitern.

Über Pecuria

Edwin Thiemann ist gemeinsam mit Pascal Kleine Geschäftsführer der PECURIA GmbH. Das Unternehmen ist Spezialist für den Einzelvertrieb von nachhaltigen Pflegeappartements und startete ihren Geschäftsbetrieb zum Jahresbeginn 2024. Die Vertriebsplattform für Seniorenimmobilien besteht aus einem 13-köpfigen Team am Standort Hannover, das mehr als 30 Jahre Erfahrung in der Konzeption, dem Bau und dem Vertrieb von Seniorenimmobilien über unterschiedliche Kanäle vereint.