Die Kosten für Modernisierungen dürfen Vermieter in Maßen auf die Miete aufschlagen. Begründet wird das damit, dass sich durch die Maßnahme die Wohnsituation des Mieters verbessert. Die Instandhaltung, die den bisherigen Zustand der Wohnung lediglich gewährleisten soll, muss der Vermieter allein finanzieren. Doch wie sieht es aus, wenn ein Vermieter kurz vor einer nötigen Instandsetzung eine Modernisierung vornimmt? Dürfen die dadurch anfallenden Kosten auf die Miete aufgeschlagen werden? Das musste nun der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden.
Mieterhöhung nach baulichen Veränderungen vorgesehen
Eine Frau hatte für ihre Wohnung monatlich knapp über 300 Euro Nettokaltmiete bezahlt. Sie wohnte in der Mietwohnung bereits seit 1997. Im Mai 2015 kündigten die Vermieter der Frau an, verschiedene bauliche Veränderungen vorzunehmen und die Miete nach Abschluss der Arbeiten anzuheben.
Drastische Mieterhöhung aufgrund baulicher Maßnahmen
Im Zuge der angekündigten Maßnahmen wurden Haustüren, Treppenhausfenster, Briefkästen und die Wohnungstür der Frau ausgetauscht. Viele der ersetzten Gegenstände waren jedoch bereits ungefähr 60 Jahre alt. Als die baulichen Veränderungen abgeschlossen waren, erhielt die Frau innerhalb eines Jahres zwei Mieterhöhungen. Die beiden Mieterhöhungen summierten sich auf insgesamt 430 Euro, wodurch sich die Miete der Frau um annähernd das Anderthalbfache erhöht hätte. Das wollte die Frau nicht akzeptieren und klagte gegen die Vermieter.
Vorinstanzen lehnen Mieterhöhung (teilweise) ab
Das Amtsgericht Düsseldorf hatte der Klage der Frau vollumfänglich stattgegeben. Die Vermieter hatten daraufhin Berufung eingelegt. Das Landgericht Düsseldorf änderte das Urteil dahingehend ab, dass lediglich eine Mieterhöhung berechtigt war. Die zulässige Mieterhöhung umfasste 190 Euro. Dementsprechend urteilte das Landgericht, die Vermieter dürften die Kaltmiete lediglich auf 490 Euro erhöhen. Die Mieterin rief jedoch den BGH in der Hoffnung an, das erstinstanzliche Urteil wiederherzustellen.
Lebensdauer von Bauteilen größtenteils abgelaufen
Der BGH gab der Klägerin Recht und hob das Urteil des Berufungsgerichts auf. Nach 60 Jahren sei die Lebensdauer der ersetzten Gegenstände zu einem Großteil abgelaufen, begründete das Gericht seine Entscheidung. Dementsprechend könne in dem Fall nicht mehr von einer Modernisierung gesprochen werden, wenngleich sich die Wohnsituation der Mieter durch die Maßnahmen verbessere.
Instandhaltungskosten müssen abgezogen werden
Die Vermieter könnten zwar einen Teil ihrer Kosten auf die Miete aufschlagen, so das Gericht. Aber der Kostenanteil, der zur Instandhaltung aufgewendet wurde, müsse abgezogen werden. Der Vermieter dürfe fällige Instandsetzungsmaßnahmen nicht im Rahmen einer Modernisierung miterledigen und anschließend den Instandsetzungsanteil auf die Mieter abwälzen. Auch bei Bauteilen, die noch keinen Mangel aufwiesen, müsste die Abnutzung über eine lange Gesamtlebensdauer anteilig berücksichtigt werden.
Zurückverweisung an Landgericht
Die endgültige Entscheidung, wie stark die Miete der Frau nun tatsächlich steigt, wird erneut das Landgericht zu entscheiden haben. Der BGH hat das Verfahren zur Kostenentscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.
DMB lobt das Urteil
Der Deutsche Mieterbund e. V. (DMB) begrüßt das Urteil des BGH. Modernisierungskosten dürften zukünftig nicht mehr vollständig auf den Mieter umgelegt werden, wenn das auszutauschende Bauteil bereits lange Zeit genutzt wurde. Bisher habe der Mieter sich nur dann nicht an den Kosten beteiligen müssen, wenn sie durch ein defektes Bauteil hervorgerufen wurden. (tku)
BGH, Urteil vom 17.06.2020, Az.: VIII ZR 81/19
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