Marktvolumen deutscher Hotels steigt 2021 wieder

Nachdem der Wert der investmentrelevanten Hotels in Deutschland 2020 einen starken Rückgang verzeichnete, ist er im vergangenen Jahr wieder gestiegen. Das von Union Investment und bulwiengesa ermittelte Marktvolumen der deutschen Hotels mit institutioneller Qualität betrug Ende 2021 rund 55,7 Mrd. Euro. Das bedeutet eine Steigerung von 6,9% über dem revidierten Vorjahreswert von 52,1 Mrd. Euro.

„Die Steigerungsrate liegt damit wieder auf dem durchschnittlichen Niveau von vor der Pandemie. Der deutsche Hotelmarkt zeigt erfreuliche Erholungstendenzen mit überproportionalem Wachstum bei den traditionell krisen-resilienteren Segmenten, im Budget/Economy-Segment, der Markenhotellerie und auch bei Betreiberkonzepten wie den Serviced Apartments“, erklärt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment.

Steigendes Investoreninteresse an Hotels außerhalb der Großstädte

Als Wachstumstreiber nennen Union Investment und bulwiengesa neben dem Zuwachs an neuen, oft markengebundenen Hotels und Serviced Apartments ein zunehmendes Interesse institutioneller Investoren an Objekten außerhalb deutscher Großstädte. „Rund jedes zweite Hotelzimmer in Deutschland ist mittlerweile auf dem Radar institutioneller Investoren“, sagt Dierk Freitag, Partner der bulwiengesa AG.

Käufer noch zögerlich

Noch üben sich Käufer in Zurückhaltung aufgrund der angespannten Situation in der Hotellerie. Vielfach kämpfen Hotels nach wie vor mit niedriger Auslastung, steigenden Betriebskosten und Personalmangel. Nicht zu vergessen die geopolitischen Risiken, die die Planung und den Bau neuer Hotels hemmen.

Weiter zunehmende Marktwerte erwartet

„Für das nächste Jahr rechnen wir mit weiter steigenden Marktwerten. Diese werden aufgrund steigender Bau- und Finanzierungskosten deutlich weniger als 2021 aus Angebotszuwächsen (Mengeneffekt) sondern aus der steigenden Wirtschaftskraft der Bestandsanbieter (Performanceeffekt) resultieren, da die Zimmerraten steigen und Betriebe zunehmend personalextensiver, digitaler und nachhaltiger sowie Portfolios mit höherer Diversität konzipiert werden“, so Freitag weiter.

Aufgrund der Pandemie legten 2021 nur wenige Hotels eine gute Performance an den Tag. Bundesweit lag der RevPar deutlich unter Vor-Corona-Niveau. Dies habe laut bulwiengesa wie bereits im Vorjahr die Wertentwicklung des Marktvolumens erheblich gedrückt. „Wir sehen jedoch auch in unseren Häusern einen deutlich positiven Trend und suchen sowohl in Deutschland als auch international nach Hotels mit starker Markenbindung. Dabei richten wir unseren Fokus zum einen auf Bestandsobjekte in Großstädten mit bonitätsstarken Betreibern und nachhaltigen Konzepten und zum anderen auf Urlaubsregionen mit hoher Binnennachfrage“, erläutert Andreas Löcher.

Deutliche Wertzuwächse in Klein- und Mittelstädten

Die Auswertung des Marktvolumens nach regionalen Gesichtspunkten zeigt überproportionale Wertzuwächse in Städten mit weniger als 500.000 Einwohnern. Viele deutsche Klein- und Mittelstädte als auch Urlaubsregionen verzeichneten im vergangenen Jahr eine relativ hohe touristische Nachfrage, was sich positiv auf die dort ansässige Hotellerie auswirkte. In der Folge werden dort vermehrt Hotels geplant und gebaut sowie bestehende Objekte erfolgreich verkauft.

Unter Berücksichtigung der Mengen- und Performance-Effekte von 2021 lag der Wert eines Hotelzimmers in Deutschland im Schnitt bei rund 138.400 Euro (+5,7%). Das sind zwar rund 10.000 Euro weniger als im Jahr 2019, aber 7.500 Euro mehr als im Jahr 2020. Die theoretische Wertbandbreite eines Hotelzimmers erstreckt sich von durchschnittlich 127.500 Euro in der Budget/Economy-Hotellerie bis zu 235.500 Euro pro Zimmer in der Upscale-Hotellerie.

Vor allem Economy-Hotellerie legt zu

Alle Segmente legen leichte Wertzuwächse an den Tag, überproportional fielen diese jedoch in der Economy-Hotellerie mit einem Plus von 7,2% aus. Entsprechende Anbieter performten 2021 relativ gut und das Marktsegment expandierte stärker als andere. Zur positiven Entwicklung habe laut Auswertung zudem das Marktsegment der Serviced Apartments beigetragen, das als vergleichsweise krisensicher gelte.

Transaktionsmarkt noch gehemmt

Im zweiten Jahr der Pandemie betrug die Transaktionsquote, also das Verhältnis von Marktvolumen zu Transaktionsvolumen, im institutionellen Hotelmarkt 4,5% – ein im Vergleich zu den Vorjahren zwar niedriger, aber angesichts der Marktlage respektabler Wert. (tk)