Kaufen oder Mieten? Was ist wo die bessere Wahl?

Für den Postbank Wohnatlas hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) ermittelt, wie hoch die Einkommensanteile sind, die in einzelnen Regionen im Schnitt für die Nettokaltmiete bzw. die Kreditzahlung aufzubringen sind. Nach einer Faustformel sollte nicht mehr als 30% des verfügbaren Haushaltseinkommens auf das Wohnen entfallen. Da dies auch die gestiegenen Wohnnebenkosten einschließe, sollten sich Mieter und Käufer bei Nettokaltmiete und Annuitäten laut HWWI eher an der Marke von 25% orientieren. Laut Analyse wäre demnach im Jahr 2021 in 367 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten der Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung für einen Durchschnittshaushalt finanzierbar gewesen. Im Jahr 2020 waren es noch 378 Kreise und Städte.

Deutliche Unterschiede je nach Region

Wie der Wohnatlas weiter zeigt, lebt jeder fünfte Haushalt hierzulande in einer von 111 Regionen, in denen weniger als 12,5% des verfügbaren Haushaltseinkommens aufgebracht werden müssen, um die Kreditrate für eine 70 m² große Eigentumswohnung zu tilgen. Dagegen müssen Immobilieneigentümer in zwölf Regionen mehr als 30% des Haushaltseinkommens für die laufenden Kreditzahlungen berappen. Hierzu zählen die Großstädte München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Potsdam, Freiburg und Heidelberg.

Nordfriesland als Spitzenreiter

Den größten Anteil des durchschnittlichen Haushaltseinkommens müssen die Menschen im Landkreis Nordfriesland aufbringen, nämlich 46,3%. Zu diesem Landkreis zählen auch die Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt. Auch die bayerischen Landkreise Miesbach und Garmisch-Patenkirchen, der niedersächsische Landkreis Aurich mit den Inseln Baltrum, Juist und Norderney sowie der Landkreis Vorpommern-Rügen liegen über der Marke von 30%. Jeder vierte Haushalt lebt in einer der 60 Regionen, in denen durchschnittlich mindestens 22,5% des regional verfügbaren Einkommens für die Finanzierung der Eigentumswohnung anfallen.

Anteil am Haushaltseinkommen für Nettomieten

Bei den Nettokaltmieten überschreitet die anteilige durchschnittliche Einkommensbelastung außer in München die Marke von 25% nicht. Lediglich in Freiburg, Heidelberg und Frankfurt ist die Belastung mit mindestens 24% nahe an dieser Schwelle. In Berlin beträgt der Einkommensanteil für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung 23,4%.

Belastungen beim Immobilienkauf werden größer

Aus der Modellrechnung des HWWI geht hervor, dass der Einkommensanteil für Mietausgaben gegenüber dem Vorjahr im Schnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte hinweg gleich geblieben ist. Da die Nettokaltmieten im Schnitt nicht stärker gestiegen sind als die Einkommen, mussten die Menschen wie im Vorjahr 14,2% des regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete investieren.

Bei den Finanzierungen von Eigentumswohnungen zeigt sich ein anderes Bild: Da die Kaufpreise stärker als die Einkommen zugelegt haben, mussten Eigentümer 2021 mit 16,3% für eine 70-Quadratmeter-Wohnung mehr von ihrem Einkommen als noch im Vorjahr ausgeben. 2020 betrug der Anteil noch 14,7%. In Großstädten und den Metropolen samt Umland war das Plus noch größer.

Last durch Kreditrate in Metropolen höher als Miete

Besonders stark driften die Einkommensbelastungen durch Nettokaltmieten und Immobilienpreise in den Ballungsräumen auseinander. In den sieben größten deutschen Städten verringerte sich der Anteil des Einkommens für die Nettokaltmiete 2021 im Schnitt um 0,2 Prozentpunkte auf 22,7%. Dagegen nahm die Belastung durch die monatliche Finanzierungsrate für die eigenen vier Wände deutlich auf einen Anteil von 34,3% des Einkommens zu. Im Jahr 2020 betrug der Anteil noch 31,6%.

So mussten 2021 Immobilienbesitzer in München für die Kreditrate einer 70 m²großen Eigentumswohnung aus dem Bestand laut Modellrechnung im Schnitt 44% des durchschnittlichen örtlichen Haushaltseinkommens aufbringen. Berlin folgt mit 38,8% vor Hamburg und Frankfurt mit 36,3% und 35,6%. Den fünften Platz belegt Düsseldorf vor Stuttgart.

Zur Methodik:

Regionale Unterschiede bei Miet- und Immobilienpreisen wurden dabei berücksichtigt. Der jeweilige Einkommensanteil wurde auf der Grundlage eines durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung berechnet. Für die Finanzierung einer Immobilie wurde ein Zinssatz von 1,6%, eine Anfangstilgung von 3%, Notargebühren von 2% und 20% Eigenkapital zu Grunde gelegt. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Umbauten sind nicht mit eingeflossen. (tk)