Die Immobilienprojektentwickler stehen weiter unter Druck. Neben verschiedenen Anbietern war zuletzt auch die Project-Gruppe in die Insolvenz gerutscht (AssCompact berichtete). Der Höhepunkt der Insolvenzwelle ist laut Fachleuten noch nicht erreicht. In den kommenden sechs Monaten dürfte es aber soweit sein. Zu diesem Schluss kamen Experten bei der Online-Pressekonferenz. Bei der Veranstaltung wurde über Spielräume finanzieller Restrukturierung von Projektentwicklungen gesprochen.
Weitere Marktbereinigungen zu erwarten
„Wir haben einen Superzyklus hinter uns, der sowohl in der Höhe als auch der Länge einzigartig war. Seit 2010 stiegen alle Immobilienpreise im Schnitt laut Destatis/OECD um 66 Prozent. Das war deutlich stärker als in den Zyklen davor. Nun allerdings befinden wir uns auf dem absteigenden Ast des Zyklus. Mittlerweile dauert die Krise knapp zwei Jahre, und die Erkenntnis setzt sich durch, dass der Umschwung langfristiger Natur ist. Meiner Meinung nach ist der Höhepunkt der krisenhaften Entwicklung noch nicht erreicht. Ich schätze, dass es mindestens noch ein halbes Jahr dauert, bis wir den Höhepunkt sehen werden“, erklärte Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung (Real Estate Finance), am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg. Er rechnet zwar nicht mit einem Flächenbrand an Insolvenzen. Es dürfte aber weitere Marktbereinigungen geben.
Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung
Das Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung finden zunehmend stärkere Akzeptanz, so ein weiteres Fazit der Runde. Dazu erläuteter Dr. Gordon Geiser, Geschäftsführer der Nova Fides GmbH: „Es gibt im Gegensatz zum klassischen Insolvenzverfahren keinen gerichtlich bestellten Insolvenzverwalter, auf den die gesamte Verfügungsbefugnis übergeht. Diese Funktion bleibt bei der Geschäftsführung des Unternehmens. Das Gericht bestellt statt dessen eine beaufsichtigende Person – den Sachwalter. Ein großer Vorteil des Verfahrens liegt in der Außenwahrnehmung: Dort wird es mit Sanierung verbunden nicht mit Zerschlagung.“ Das Verfahren sei in den vergangenen Jahren modernisiert worden, um Vorbehalte abzubauen, so Geiser weiter. Dies sei gelungen. Überhaupt habe der Insolvenzbereich im Immobiliensektor eine starke Professionalisierung erfahren.
Fertigstellung von Objekten während Insolvenz abhängig vom Einzelfall
Was passiert im Falle einer Insolvenz mit den Objekten, die noch nicht fertiggestellt wurden? Laut Torsten Hollstein, Geschäftsführer der CR Investment Management, könnten Objekte auch während einer Insolvenz zu Ende gebaut werden. Dies gelte vor allem für Objekte mit einem Einzelmieter oder einem hohen Vorvermietungsgrad, wo ggf. bereits ein Forward-Verkauf stattgefunden habe. Hier müsse geklärt werden, so Hollstein weiter, wer in diesem Szenario wieviel verliere. Allerdings komme es auch immer auf die jeweilige Situation an. Besonders schwierig verhält es sich dagegen bei Eigentumswohnungen, wenn das Objekt bereits im Bau ist und etwa die Hälfte verkauft ist und es dann zur Insolvenz kommt.
Verluste bei Senior-Finanzierungen eher gering
Was die Gläubiger betrifft, ist der Senior-Bereich von Finanzierungen laut Geiser in der Praxis meist nicht betroffen. Anders verhält es sich im Mezzanine-Segment. Mezzanine-Kapital sei häufig von Ausfällen betroffen. Einen kompletten Ausfall müssten diese Investoren aber nur bei starken Wertkorrekturen hinnehmen. Hoch ist das Ausfallrisiko außerdem für unbesicherte Gläubiger. Wie Geiser ausführt, könnten diese könnten nur aus der freien Insolvenzmasse befriedigt werden, die bei Immobilieninsolvenzverfahren häufig weniger groß sei, weil der überwiegende Teil der Vermögenswerte regelmäßig mit Sicherheiten belastet sei. (tk)
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