Immobilienmarkt: Der Optimismus ist zurückgekehrt

Wir haben in diesem Jahr ein niedrigeres Zinsniveau erlebt als über weite Strecken des Jahres 2023. Ende 2023 kam es zu einem Zinsabschwung von mehr als 4,2% für zehnjährige Darlehen Anfang November auf 3,4% zum Jahresende.

Bauzinsen zuletzt auf Jahrestief

Nach moderaten Schwankungen in den letzten Monaten lagen die Bauzinsen Anfang November 2024 auf einem Jahrestiefstwert von rund 3,3%. Der Unterschied im Zins zwischen heute und Ende 2023 wirkt sich unmittelbar auf die monatliche Rate aus. Die durchschnittlich aufgenommene Darlehenssumme beträgt aktuell 325.000 Euro. Im heutigen Zinsumfeld liegt die Höhe der Rate damit bei rund 1.420 Euro, bei einer Tilgungsrate von 2%. Vor einem Jahr hätte die monatliche Rate für das gleiche Darlehen noch 1.690 Euro (Zinssatz 4,2%) betragen und damit 270 Euro mehr pro Monat.

Immobilienpreise trotz Anstieg noch unter den Höchstwerten von 2022

Neben den gesunkenen Zinsen haben wir 2024 auch vergleichsweise niedrigere Immobilienpreise gesehen. Laut dem Interhyp-Immobilienindex befinden sich die Preise aktuell nach wie vor unter den Höchstwerten von April und Mai des Jahres 2022. Gleichzeitig hat sich bei den Preisen eine Trendwende vollzogen: Für Gesamtdeutschland haben die Immobilienpreise seit Jahresbeginn inzwischen um rund 3,2% zugelegt. Die wieder gestiegene Nachfrage nach Immobilien treibt die Preise.

Unterschiede gibt es bei den Baujahren: Während die Preise von neueren Objekten (Baujahr nach 2010) nur leicht anziehen, ist der Anstieg bei Bestandsimmobilien, die vor 1990 gebaut wurden, deutlicher. Ältere Bestandsimmobilien haben sich seit Jahresbeginn um rund 3,5% verteuert, Immobilien neueren Baujahrs um knapp 2,5%. Es bleibt abzuwarten, ob sich diese Preisentwicklung in den kommenden Quartalen fortsetzt. Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien ist groß: Aktuell kaufen mehr als 50% der Interhyp-Kundinnen und -Kunden eine Immobilie mit einer Energieklasse von D oder niedriger.

Auch für die kommenden Monate ist von weiter steigenden Preisen auszugehen. Wer sich für den Immobilienkauf interessiert, sollte daher zeitnah aktiv werden und das attraktive Zinsniveau nutzen.

Leistbarkeit ist wieder deutlich besser

2024 gab es einen Stimmungsumschwung bei Kaufinteressierten, der Optimismus ist zurückgekehrt. Das zeigen auch die Ergebnisse der diesjährigen Interhyp-Leistbarkeitsstudie. Erstmals seit der Zinswende 2022 halten wieder mehr Menschen in diesem Land den Wunsch nach der eigenen Immobilie für besser erreichbar. Mehr als die Hälfte aller Befragten schätzt die Leistbarkeit einer Immobilie in ihrer Region als „mittel“ oder „leicht“ ein – und damit im Bereich des Möglichen. Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein Plus von 9 Prozentpunkten. Als „kaum leistbar“ sehen noch 36% den Erwerb eine Immobilie – immerhin 8 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr.

Dass die Leistbarkeit wieder deutlich besser ist, zeigt sich auch daran, dass die Menschen zum Beispiel mit der Tilgungsrate oder der Zinsbindung nicht mehr spürbar nach unten gehen. Die Tilgungsrate lag im dritten Quartal 2024 nahezu unverändert bei 2,2%, die durchschnittliche Zinsbindung mit 11,7 Jahren ganz leicht unter dem Wert aus dem Vorquartal.

Wunsch nach Wohneigentum ist nach wie vor groß

Wenn es um die wichtigsten Dinge im Leben geht, rangiert der Wunsch nach einem schönen Zuhause direkt nach Gesundheit auf Platz 2 – sowohl bei der Generation der Babyboomer als auch bei Millennials. Das zeigen die Ergebnisse der diesjährigen Interhyp-Wohntraumstudie, bei der der Schwerpunkt auf dem Generationenvergleich lag. Beim persönlichen Wohntraum steht mit 56% (+3 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr) das frei stehende Einfamilienhaus auf Platz 1 – und zwar bei beiden Generationen. Bei den Millennials (61%) ist der Wunsch sogar noch einmal etwas ausgeprägter als bei den Boomern (51%).

Einigkeit herrscht auch bei den Gründen für einen Immobilienkauf. 91% der Befragten geben an, mit einer Immobilie sei man im Alter abgesichert. Mit 94% ist die Gruppe der Boomer hier stärker vertreten als die Millennials (88%).

Die Annahme, die jüngere Generation wären nicht bereit, Abstriche zu machen, um sich den Traum von der Immobilie zu erfüllen, hat sich in der Wohntraumstudie nicht bestätigt. Bei der Gruppe der Mieter unter den Millennials, bei denen ein möglicher Hauskauf also noch bevorsteht, wären zwei Drittel (67%) bereit, für den Immobilienerwerb persönliche Ausgaben (etwa für Kleidung, Unterhaltung etc.) zu reduzieren. Zum Vergleich: Bei den Boomern ist es rund die Hälfte (47%). Eine höhere Arbeitsbelastung (Überstunden, zusätzliche Jobs) würden 43% der Millennials auf sich nehmen. Hierzu wären nur 26% der Boomer bereit. Die Ergebnisse der Wohntraumstudie zeigen also: Millennials sind durchaus zu Kompromissen bereit.

Aktuell gibt es gute Chancen beim Immobilienkauf

Wir erleben momentan einen Käufermarkt, der selten so attraktiv war wie gerade eben. Es gibt ein gutes Angebot an Immobilien und es lassen sich vor allem bei Bestandsimmobilien mit niedrigerer Energieeffizienz spürbare Preisabschläge erzielen. Kaufinteressierte sollten das Thema Hauskauf nicht auf die lange Bank schieben. Denn der Zeitpunkt zum Einstieg war selten so günstig wie aktuell.

Umso wichtiger ist es, sich bei den eigenen finanziellen Möglichkeiten nicht auf das Bauchgefühl zu verlassen. Die Interhyp-Leistbarkeitsstudie zeigt: Wirklich im Detail nachgerechnet, was man sich tatsächlich leisten kann, hat gerade einmal jeder Dritte (34%).

Für die meisten Menschen geht es bei dem Kauf einer Immobilie um die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Daher ist es empfehlenswert, sich professionell beraten zu lassen und die eigenen finanziellen Möglichkeiten im Detail durchzugehen. In Beratungsgesprächen ist immer wieder festzustellen, dass die Menschen überrascht sind, was für sie möglich ist.

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