Ein Beitrag von Swen Nicolaus, Geschäftsführer bei Keller Williams Germany
Es war nicht immer leicht in den letzten beiden Jahren. Die Zinserhöhungen haben gerade die kapitalintensive Immobilienbranche kalt erwischt. Die Bauzinsen werden im ersten Halbjahr 2025 voraussichtlich auf einem stabilen Niveau bleiben und sich tendenziell seitwärts bewegen. Aktuell liegt der Zins bei rund 3,7% (Stand: 24.01.2025). Außerdem prognostizieren Immobilienexperten für 2025 ein moderates Preisplus von rund 4%. Es macht sich somit wieder Optimismus breit. Gehandelt werden allerdings noch immer vorwiegend die Nutzungsarten, die sich seit der Pandemie gut halten konnten: Wohnen und Logistik bestimmen das Transaktionsgeschehen. Besonders der Bereich Wohnen zur Selbstnutzung und als Anlage steht weiterhin im Mittelpunkt des Interesses.
Wohnimmobilienmarkt stabilisiert sich spürbar
Die Nachfrage nach Wohnimmobilienkäufen hat sich zuletzt wieder erholt: Besonders das untere Segment bis 500.000 Euro sowie das gehobene Segment ab 1,5 Mio. Euro speziell in den Metropolregionen sind wieder gefragt. Lediglich das mittlere Segment leidet nach wie vor am meisten unter der Zinssituation. Die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland, insbesondere in urbanen Ballungsräumen, bleibt dabei allgemein hoch. Der Investmentcase Wohnen in Deutschland sorgt auch für gute Nachfrage aus dem Ausland.
Neben den Metropolen werden zunehmend auch die erweiterten Einzugsgebiete für Kapitalanleger attraktiv: kleinere Städte und ländliche Regionen im Umland großer Metropolen sind gut angebunden und sind für die Mittelschicht auch noch einigermaßen erschwinglich.
Das konnten auch viele Immobilienmakler in den letzten beiden Jahren beobachten: Eigenheime in peripheren Lagen laufen auch im mittleren Segment sehr gut und erzielen in den meisten Metropolregionen bis ca. 750.000 Euro Kaufpreis weiterhin eine solide Nachfrage. Sämtliche Orte, die man mit dem öffentlichen Nahverkehr in knapp einer Stunde erreichen kann, sind für junge Familien, die ein Haus suchen, interessant. Durch die neuen Möglichkeiten des Hybrid Working sind Arbeitnehmer nicht mehr so sehr darauf angewiesen, schnell am Arbeitsplatz zu sein. Das Haus im Grünen wurde damit zur greifbaren Alternative für Käufer, und auch Mieter sind bereit, für günstigere Mieten längere Arbeitswege in Kauf zu nehmen.
Generell wird von den Banken ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20% als Richtwert für eine Immobilienfinanzierung empfohlen. Damit agieren Banken deutlich konservativer als noch vor einigen Jahren.
Fallende Zinsen unterstützen das Marktgeschehen
Es ist davon auszugehen, dass ein Teil der privaten Käufer sich weiter auf hochwertige Wohnimmobilien aus dem Neubausegment mit hoher Energieeffizienz fokussiert und ein anderer Teil auf günstigere Bestandsimmobilien. Entscheidend für mehr Marktaktivität ist aber dabei noch mehr als die Fördermöglichkeiten die Zinsentwicklung. Sinkende Zinsen erleichtern den Erwerb von Immobilien und ermöglichen so mehr Käufern den Zugang zu Wohnimmobilien. Würde der Hypothekenzins um einen weiteren Prozentpunkt sinken, würden auch Wohnimmobilien im mittleren Segment bis 750.000 oder 800.000 Euro wieder verstärkt nachgefragt werden. Selbst wenn die großen Zentralbanken ihren moderaten Zinssenkungskurs beibehalten und sich die Hypothekenzinsen auf einem niedrigeren Niveau stabilisieren würden, wäre dies generell ein positives Signal für Käufer und Investoren.
Gleichzeitig bleibt die Frage, ob die Zinsen stagnieren, sinken oder womöglich doch wieder steigen – dies könnte die Aussichten deutlich trüben und den Markt weiterhin im „Dornröschenschlaf“ halten. Die Unsicherheit rund um die Zinsentwicklung, die anstehende Bundestagswahl sowie die geopolitischen Herausforderungen in der Ukraine und im Nahen Osten werden bezüglich der Marktstimmung und -nachfrage weiterhin bedeutsam bleiben.
Gewerbeimmobilien entwickeln sich ambivalent
Auch der Gewerbeimmobilienmarkt wird spannend bleiben. Der durch die Zinswende noch stark getroffene Gewerbesektor musste sich neu sortieren. Die ehemals unangefochtene Nummer eins der Gewerbeimmobilien, das Büro, konnte sich seit der Pandemie nicht wirklich in den Portfolios behaupten. Zu komplex sind die Finanzierungsstrukturen, zu hoch die Anforderungen vieler Mieter. Und nach wie vor ist der Markt unter Druck durch die anhaltenden Diskussionen über das Home-Office und flexible Arbeitsmodelle. Der intakte Büromarkt beschränkt sich auf zentralste Top-Lagen, exzellente Qualität der Flächen und modernste Nachhaltigkeit. Punkten konnten dagegen Logistikflächen, die durch die zunehmende Digitalisierung und das E-Commerce-Wachstum gefragt bleiben. Überraschungskandidat bei den Nischennutzungen waren Rechenzentren, die ebenfalls vom Digitalisierungstrend profitieren sowie zusätzlich durch Durchbrüche in der KI-Entwicklung verstärkt nachgefragt werden. Beide Nutzungsarten sollten angesichts der intakten, zugrunde liegenden Trends 2025 von Bedeutung bleiben.
Allerdings zeigt sich, dass die Anleger längst nicht mehr das große Grundvertrauen in viele gewerbliche Nutzungsarten haben.
So summieren sich die Mittelabflüsse, der hauptsächlich in Gewerbeimmobilien investierten offenen Immobilienfonds in den letzten 14 Monaten auf insgesamt 4,8 Mrd. Euro, wobei die Dynamik auch hier deutlich zurückgeht. Auch hier deutet sich eine Entspannung für Anleger und vor allem Fondsmanager an.
Porträtfoto: © Keller Williams
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