Im Jahr 2021 wird das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt einschließlich Living für 2021 voraussichtlich insgesamt bis zu 110 Mrd. Euro betragen. Das würde einem Plus rund 30% gegenüber dem Vorjahr entsprechen und den Wert von 91,8 Mrd. Euro im Jahr 2019 übersteigen, wie aus einer Analyse von JLL hervorgeht. Das Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen merkt jedoch auch an, dass das Volumen und die Dynamik, die sich insbesondere im zweiten Halbjahr gezeigt habe, differenziert zu betrachten seien: Allein auf Unternehmensübernahmen werden in diesem Jahr über 30 Mrd. Euro entfallen, dazu zählt auch die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen. Unter anderem deshalb gebe es eine weitere Verschiebung der Marktanteile der Assetklassen in Richtung Living. „Als eher defensive Assetklasse waren 2021 – pauschal gesagt – alle Immobilien gefragt, in denen ein Bett steht. Nur Hotels bilden hier eine Ausnahme. Der Anteil von Living liegt zum Jahresende voraussichtlich bei über der Hälfte des Volumens, damit werden mehr als 50 Mrd. Euro in diese Nutzungsart geflossen sein“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Assetklasse der Hotelimmobilien am stärksten von Pandemie betroffen
Hotelimmobilien bilden die Assetklasse, auf die sich die negativen Folgen der Corona-Krise am deutlichsten auswirkt. Am Investmentmarkt lässt sich dies an sinkenden Transaktionsvolumina ablesen. Demnach dürfte der Anteil von Hotels am gesamten deutschen Transaktionsvolumen wie im vergangenen Jahr nur noch rund 2% betragen. Das wäre der niedrigste Anteil in den zurückliegenden zehn Jahren.
Wie sich dieser Trend im kommenden Jahr entwickeln wird und auf welches Niveau das Transaktionsvolumen zusteuert, ist laut JLL schwer abzuschätzen. Klar scheint aber: „Alle Themen, die uns 2021 begleitet haben, enden nicht mit Neujahr, sondern schwappen hinüber ins neue Jahr – sei es Corona, die Lieferengpässe, der Inflationsanstieg, Nachhaltigkeit oder die Zukunft der (Büro-)Arbeit“, so Scheunemann.
Trend hin zu breiterer Streuung der Investitionen
Als allgemeine Entwicklung ist eine breitere Streuung der Investitionen zu beobachten, also die Diversifizierung des Portfolios, um Klumpenrisiken zu umgehen. Dazu können gemischt genutzte Immobilien zählen oder auch Quartiere, die Arbeiten, Wohnen, Einkaufen und Freizeit miteinander verbinden. Dies bedeutet neue Herausforderungen für das Asset Management und erfordert eine neue Form der Renditekalkulation.
EU-Taxonomie als künftiger Maßstab
Als Megatrend oder vielmehr Maß aller Dinge betrachten die Experten von JLL das Thema ESG bzw. Nachhaltigkeit. Es werde künftig nicht mehr um einen grünen Preisaufschlag gehen, sondern um einen Preisabschlag für nicht-nachhaltige Immobilien. Die neue EU-Taxonomie wird für Bewegung auf den Immobilienmärkten sorgen. So dürften etliche Investoren für ihre Portfolios nur noch Immobilien erwerben, die gemäß Artikel 8 und 9 der Offenlegungsverordnung taxonomiekonform sind. „Im gleichen Zuge werden Investoren versuchen, ihre Bestände zu bereinigen: Sprich Immobilien, die nicht der Taxonomie entsprechen, zu verkaufen. Solche Objekte sollten eigentlich mit einem Preisabschlag gehandelt werden, angesichts der aktuell enormen Nachfrage muss sich die Theorie aber erst noch in der Praxis zeigen“, meint Scheunemann.
Nachfrage nach Büroflächen hat sich erholt
Wieder angezogen hat im abgelaufenen Jahr die Nachfrage nach Büroflächen. Auch künftig erwartet JLL eine weitere Belebung, denn viele Firmen haben sich von Plänen verabschiedet, die eigenen Büro-Portfolios deutlich zu verringern. Geht man von einer neuen Arbeitswoche aus, bei der Mitarbeiter drei Tage im Büro sind und zwei Tage außerhalb arbeiten und davon wiederum etwa 1,5 Tage im Home Office, würde rein rechnerisch 30% weniger Bürofläche gebraucht. Hier gilt es aber gegenläufige Effekte zu beachten. „Wer kein Desk Sharing einführen will, kann auch keine Fläche reduzieren. Wer den Komfort von etwas mehr Abstand im Büro auch nach der Pandemie beibehalten will, benötigt mehr Fläche pro Arbeitsplatz. Wer mehr Raum für Kooperation und Begegnung schaffen will, braucht mehr Fläche als im klassischen Schreibtisch-Büro. In Summe gleicht sich das alles in etwa aus“, kommentiert Scheunemann. Faktisch werden zum Ende des ersten kompletten Pandemiejahres genauso viele Büroflächen vermietet worden sein wie etwa in den Jahren 2013 und 2014.
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