Immobilienerwerb in den Niederlanden

Interview mit Marie-Christine Lodewijk, Elisabeth van Zijverden und Joan Dik, Lizenzpartnerinnen von VON POLL REAL ESTATE in Amsterdam und Den Haag

Wie ist die aktuelle Lage auf dem niederländischen Markt für Wohnimmobilien? Und vor allem: Wie haben sich die Preise entwickelt?

Marie-Christine Lodewijk: Der niederländische Immobilienmarkt befindet sich weiterhin in einer Phase der Erholung. Das zeigt sich vor allem am weiter steigenden Preisniveau. Denn die Preise für Wohneigentum haben sich im Vergleich zum Vorjahr erneut deutlich nach oben entwickelt. Tatsächlich werden die meisten Immobilien sogar über dem eigentlichen Angebotspreis verkauft.

Ein Treiber der steigenden Immobilienpreise ist dabei ganz klar der Mangel an verfügbaren Wohnimmobilien. Hier herrscht ein deutlicher Nachfrageüberhang, der durch das aktuelle Angebot nicht bedient werden kann. Darüber hinaus sind die Löhne in den Niederlanden in letzter Zeit gestiegen, während die Inflation rückläufig ist und sich die Hypothekenzinsen auf moderatem Niveau eingependelt haben. All diese Faktoren wirken sich ebenso auf die Entwicklung der Immobilienpreise aus. Wir gehen daher derzeit nicht davon aus, dass das Preisniveau in naher Zukunft wieder nachgeben wird.

Wo haben sich die Preise am stärksten nach oben entwickelt? Gibt es hier regionale Unterschiede?

Marie-Christine Lodewijk: Zu den Top-Regionen gehören hier natürlich die Großstädte und deren Einzugsgebiete – schließlich lebt dort die überwiegende Mehrheit der niederländischen Bevölkerung. Am stärksten gestiegen sind die Immobilienpreise folglich in Amsterdam, Utrecht, Den Haag sowie Eindhoven. Der Immobilienmarkt in den Städten zeichnet sich zudem durch eine hohe Dynamik aus: Immobilien verweilen nicht lange auf dem Markt. Daher empfehlen wir unseren Kaufinteressenten bei VON POLL REAL ESTATE Amsterdam bzw. Den Haag immer, einen Suchauftrag mit ihren genauen Wünschen und Suchkriterien anzulegen. So können wir vorab weitaus gezielter bei der Immobiliensuche unterstützen und Kaufinteressenten noch schneller informieren, sobald ein neues, den Vorstellungen der Kunden entsprechendes Objekt in unserem Portfolio auftaucht.

Woher kommen denn die meisten Käufer und welche Kriterien stehen momentan bei der Immobiliensuche ganz oben auf der Liste?

Elisabeth van Zijverden: Der Großteil unserer Kunden stammt zwar aus den Niederlanden, allerdings haben wir auch sehr viele internationale Suchanfragen aus allen Teilen Europas sowie aus den Vereinigten Staaten. Was unsere Kunden dabei genau suchen, ist jedoch gänzlich unterschiedlich: Das reicht von exklusiven, hochwertig ausgestatteten Apartments in den Metropolen wie Amsterdam bis hin zu Ferienhäusern mit gemütlichem Flair in ländlicheren Regionen – gerne natürlich auch direkt am Wasser. Wir stellen jedoch fest, dass der Zustand einer Immobilie für Kaufinteressenten inzwischen wichtiger ist als die Lage der Immobilie. Ist die Immobilie also in einem sehr guten, gepflegten Zustand – bestenfalls noch renoviert und energetisch auf dem neuesten Stand – sind viele Interessenten bereit, Abstriche bei der Lage hinzunehmen.

Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind also auch Themen, die die Immobilienbranche in den Niederlanden beeinflussen?

Elisabeth van Zijverden: Energieeffiziente Wohngebäude und umweltbewusstes, nachhaltiges Bauen sind auch in den Niederlanden ein sehr großes Thema. Aber auch die meisten unserer Kunden sind – wie bereits erwähnt – inzwischen sehr sensibilisiert dafür und achten besonders auf diese Merkmale. Hinzukommt, dass die niederländische Regierung diese Bereiche aktiv fördert und finanziell unterstützt. So gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, die Interessenten für den Erwerb einer energieeffizienten Immobilie oder auch für den Umbau einer sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilie in Anspruch nehmen können. Hier gibt es beispielsweise die Option auf ein Energiespardarlehen aus dem nationalen Wärmefonds.

Kommen wir noch einmal auf die internationale Klientel zurück: Erwerben Käufer die Immobilien in erster Linie zur Eigennutzung oder zur Vermietung?

Joan Dik: Tatsächlich war das System „buy-to-let“ sehr gängig in den Niederlanden. Insbesondere internationale Investoren kauften Wohnimmobilien als Anlageobjekte und vermieteten diese im Anschluss. Die Renditechancen waren dabei stets sehr lukrativ. Aufgrund des sich weiter verschärfenden Mangels an verfügbaren Wohnimmobilien hat die niederländische Regierung 2024 jedoch einige neue Gesetze zur Regulierung des Mietmarktes erlassen. Natürlich darf nach wie vor vermietet werden, allerdings unterliegt die Vermietung einigen Vorschriften, die je nach Stadt bzw. Gemeinde eigenständig festgelegt werden.

Können Sie hier ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung nennen?

Joan Dik: Eine neue Regelung ist unter anderem, dass bisher selbst genutzte Eigenheime nicht vermietet werden dürfen. In Amsterdam gibt es beispielsweise ein Vermietungsverbot für zuvor selbst genutzte Immobilien mit einem aktuellen Marktwert von bis zu 512.000 Euro. Allerdings sind die Regelungen in den Metropolen meist etwas strenger als in umliegenden Regionen, da dort die größte Wohnraumknappheit vorherrscht. Wie lange diese Regelungen seitens der Regierung gelten werden, ist dabei noch nicht absehbar. Aus diesem Grund haben wir derzeit hauptsächlich Kunden, die Immobilien zur Eigennutzung erwerben, was der Nachfrage jedoch keinen Abbruch tut.

Im Bild oben v.l.n.r.: Marie-Christine Lodewijk, Elisabeth van Zijverden und Joan Dik, Lizenzpartnerinnen bei VON POLL REAL ESTATE Amsterdam und Den Haag; © von Poll Immobilien GmbH