Die Verjährungsfrist für gegenseitig verbundene Ansprüche aus einem Vertragsverhältnis beginnt erst mit der Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs und nicht mit dem Vertragsschluss. Das entschied der BGH kürzlich in einem Fall, in dem es um einen Grundstückskauf ging und zieht dabei den § 200 BGB zurate.
Im Jahr 2004 verkaufte ein Mann einer Frau ein Grundstück zu einem Kaufpreis von 216.000 Euro. In dem notariell verfassten Vertrag erklärten die beiden Parteien die Auflassung und wiesen den Notar an, den Antrag auf Vollzug der Auflassung bei dem Grundbuchamt erst zu stellen, wenn der Verkäufer dem schriftlich zustimmt oder wenn die Käuferin bestätigt hat oder wenn dem Notar in anderer Weise nachgewiesen ist, dass der geschuldete Kaufpreis bezahlt ist.
Einen Teilbetrag von 80.000 Euro bezahlte die Käuferin direkt an ein Anderkonto beim Notar, weil der Verkäufer gerne ein anderes Grundstück erwerben wollte. Für den Fall, dass bis zum 01.09.2007 kein Ersatzobjekt gefunden wurde, sollte ein Mietvertrag für das gesamte Objekt abgeschlossen werden. Wie das Gericht mitteilt, wurde für den restlichen Kaufpreis Folgendes vereinbart: „Der verbleibende Kaufpreisrest ist innerhalb von 10 Tagen zu bezahlen, nachdem der Verkäufer den Käufer zur Zahlung schriftlich aufgefordert hat. Die Aufforderung ist erst möglich nach Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen vom vorgenannten Anderkonto. Bei Aufforderung hat der Verkäufer dem Käufer die ganze oder teilweise Verwendung des Betrages zur Finanzierung des vom Verkäufer zu erwerbenden Ersatzobjekts glaubhaft zu machen. [...] Der Kaufpreisrest ist jedenfalls mit dem Ableben des Verkäufers fällig. Der Verkäufer tritt bereits heute den Anspruch auf Zahlung des Kaufpreisrestbetrages an seine Tochter [...] ab. [...]“
Eigentumsumschreibung ist nie erfolgt
Es kam dann aber so, dass der Verkäufer das angestrebte Grundstück nicht kaufen konnte, er forderte zudem die Käuferin nicht zur Zahlung des Restkaufpreises auf. Die Eigentumsumschreibung ist nie erfolgt. Im November 2021 erhob der Verkäufer Klage und forderte von der Käuferin die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung. In der Folge hinterlegte die nun Beklagte den restlichen Kaufpreis in Höhe von 136.000 Euro zu Gunsten der Tochter des Klägers.
Wie die Instanzen entschieden
Das Landgericht hatte der Klage zunächst stattgegeben. Das danach angerufene Oberlandesgericht hat die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Letztlich hatte nun der BGH zu entscheiden. Dieser folgte nicht dem vorinstanzlichen Berufungsgericht, dass der Anspruch der Käuferin auf das Grundstück verjährt wäre und der Kläger von der Beklagten gemäß § 886 BGB die Beseitigung der Auflassungsvormerkung verlangen könne.
Einrede auf Verjährung steht Kläger nicht zu
Der BGH argumentiert unter anderem wie folgt: Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück verjähren gemäß § 196 BGB in zehn Jahren. Die Verjährung beginnt nach § 200 BGB mit der Entstehung des Anspruchs. Demnach werde ein auf die Übereignung eines Grundstücks gerichteter kaufvertraglicher Anspruch regelmäßig nicht bereits mit Vertragsschluss fällig. Denn üblicherweise werden in einem Grundstückskaufvertrag abweichende Regelungen zur Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung getroffen, um den Verkäufer davor zu schützen, dass er das Eigentum an seinem Grundstück verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten.
Aus diesem Grund steht dem Kläger die Einrede der Verjährung nicht zu, und er kann die Beseitigung der Vormerkung nicht verlangen (§ 886 BGB). Der Fall wurde zurück an das OLG verwiesen. Dort müssen noch weitere Punkte in dem Fall entschieden werden, etwa auch, ob der Übereignungsanspruch fällig geworden ist.
BGH, Urteil vom 15.03.2024 – Az. V ZR 224/22
Vorinstanzen: Entscheidung vom 29.04.2022 (Az. 21 O 3442/21) und OLG München, Entscheidung vom 15.11.2022 (Az. 20 U 3138/22)
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