Als Teil der Self-Storage-Branche handelt es sich bei Drive-up-Garagenparks um eine in den USA aufstrebende Asset-Klasse. In Deutschland und Europa ist sie dagegen noch nicht weit verbreitet. Aktuell gibt es hierzulande gerade einmal 600 Parks, in Europa insgesamt nicht einmal 1.000. Laut Daniel T. Borger bietet Deutschland – hochgerechnet auf das Nutzungsniveau in den USA – auf lange Sicht Potenzial für bis zu 10.000 Anlagen. Dies zeigt ein aktuelles Update zum White Paper von Daniel T. Borger Real Estate Advisory Services.
„Die stetig steigende Nachfrage nach externen Lagermöglichkeiten, ein völlig unzureichendes Angebot und bislang kaum vorhandener Wettbewerb machen diesen Markt insbesondere für Investoren im Bereich alternativer Immobilienanlagen attraktiv“, erklärt Daniel T. Borger, Immobilienberater und Experte für das Marktsegment. Er sieht im Markt für Drive-up-Ga Wachstumspotenzial.
Vor allem in stadtnahen Gewerbegebieten
Self Storage in Form von individuellen Lagerräumen, die für private und gewerbliche Zwecke genutzt werden, kommt ursprünglich aus den USA. Seit Ende der neunziger Jahre waren in Deutschland zunächst nur sogenannte Indoor-Anlagen verfügbar. Rund zehn Jahre später entstanden die ersten Drive-up-Garagenparks. Während Indoor-Anlagen meist gut sichtbar in mehrstöckigen Gebäuden in Stadtteillagen zu finden sind und hunderte kleinteilige Lagerabteile mit jeweils durchschnittlich 5 m² Mietfläche haben, liegen Drive-up-Garagenparks vorwiegend in stadtnahen Gewerbegebieten. In der Regel weisen sie bis zu 100 direkt befahrbare (daher der Begriff „Drive-up“) Großgaragen mit jeweils im Schnitt 30 m² Mietfläche auf.
„Wir haben in Deutschland ein ungewöhnlich herausforderndes Marktumfeld, da laut Umfragen der führenden Self-Storage-Verbände über drei Viertel der Bevölkerung das Self-Storage-Konzept mehr oder weniger unbekannt ist – ganz zu schweigen vom Drive-up-Garagenparktypus“, so Borger. Der Markt biete daher mit steigendem Bekanntheitsgrad Raum für eine zunehmende Expansion. So nutzen in den USA bereits 10% der Bevölkerung regelmäßig Self Storage, wohingegen es in Deutschland weniger als 1% sind. Laut Borger ist dies ein klares Zeichen für das Entwicklungspotenzial.
Lagerung von Möbeln bis hin zu Wohnmobilen
Indoor-Anlagen wie auch Drive-up-Garagenparks werden vorwiegend zur Aufbewahrung von Möbeln, Kleidung, Haushalts- oder Sportgeräten genutzt. Bei Drive-up-Garagenparks besteht zudem die Möglichkeit, größere Gegenstände unterzubringen wie beispielsweise Wohnmobile, Oldtimer und Cabriolets oder besonders sperrige Sportgeräte. Neben Privatpersonen nutzen Kleinunternehmen Drive-up-Garagen als Arbeitsbereiche, flexible Warenlager oder zur Unterbringung von größeren Werkzeug- und Ausrüstungsgegenständen – abgesichert durch Umzäunung und Videoüberwachung.
Vorherrschend am Markt sind Anlagen mit einer Breite von 3,5 m und einer Höhe von bis zu 6 m – sogenannte XL-Garagen. „Diese Parks sind nicht nur leicht zugänglich, sondern durch eine modulare Bauweise auch flexibel in der Größengestaltung und bieten neben Stromversorgung und Beleuchtung Zutritt rund um die Uhr, was sie für eine breite Nutzergruppe attraktiv macht“, erläutert der Immobilienexperte.
Deutliche Zunahme von Drive-up-Garagenparks seit 2015
2007 wurde der erste Drive-up-Garagenpark in Deutschland eröffnet. Seitdem hat sich die Zahl deutlich erhöht – laut aktuellem White-Paper-Update von 80 im Jahr 2015 auf 568 im Jahr 2023. Pro Jahr kommen etwa 60 bis 70 neue Anlagen hinzu. Das hohe Wachstum werde Borger zufolge begünstigt durch mehr Flexibilität und eine größere Auswahl bei der Standortselektion und dem Grundstückserwerb, schnellere Planungs-, Genehmigungs- und Bauverfahren sowie erheblich niedrigere Erstellungskosten.
Etwa 40% der Drive-up-Garagenparks in Deutschland sind in Nordrhein-Westfalen. Der restliche Markt ist Borger zufolge weitgehend unterversorgt. Er erwartet in den kommenden Jahren eine deutliche Belebung des Markts.
Steigende Mietpreise
Auch die Mietpreise für Drive-up-Garagenparks sind stetig gestiegen, was die hohe Nachfrage unterstreiche. Von 2019 bis 2023 belief sich die Zunahme um durchschnittlich 4,4% jährlich, im Bereich der Top-Ten-Betreiber sogar um 6,1%. Die Durchschnittsmiete betrug Ende 2023 rund 5,90 Euro pro Quadratmeter, wobei sich die Mietpreise zwischen 2,58 und 12,14 Euro pro Quadratmeter bewegen.
Self Storage als Investment: Stabilität und hohe Renditen
Self Storage gilt wegen seines nicht-zyklischen Charakters als besonders stabil und krisenfest, da die Nachfrage vorwiegend von konjunkturunabhängigem Platzmangel bestimmt wird. Das Investitionsvolumen für Self Storage in Europa ist gegenüber den USA mit jährlich bis zu 2.000 Transaktionen mit einem Volumen von 5 Mrd. US-Dollar noch sehr gering. In Europa stellt der Self-Storage-Markt noch ein Pionierfeld dar. Borger sieht die Chancen in der Projektentwicklung weiterer Anlagen, insbesondere im Garagenparkbereich. Hierbei würden in der Regel zweistellige Renditen bezogen auf die Erstellungskosten erzielt. (tik)
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