Infolge des Zinsanstiegs sind die Kaufpreise derzeit noch reduziert, wohingegen die Mieten vor allem in den größten Städten immer weiter zulegen. Die Spanne zwischen Kauf- und Mietpreisen verringert sich. Bei der Frage, ob man jetzt in Immobilien zur Vermietung anlegen sollte, bietet die Brutto-Mietrendite, die aus dem Verhältnis von Kaufpreis und jährlichen Mieteinnahmen gebildet wird, eine erste Orientierung.
Im Rahmen einer aktuellen Analyse hat das Immobilienportal ImmoScout24 die Mietrendite für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 m2 Wohnfläche in den Metropolen unter die Lupe genommen und ermittelt, in welchen Städten sie bundesweit am höchsten ist.
Hierbei weisen die Experten von ImmoScout 24 darauf hin, dass die tatsächliche Rendite aufgrund von Steuerersparnissen und -abschreibungen höher ausfallen, während eine zu geringe Nachfrage im Mietmarkt vor Ort die tatsächliche Rendite durch mögliche Leerstände mindern kann.
Große Cities oder kleinere Städte?
„Die gesunkenen Kaufpreise und die kontinuierlich steigenden Mieten wirken sich positiv auf die Mietrendite aus“, sagt Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Mietwohnungen in Metropolen sind stark gefragt. Da scheint eine Investition besonders attraktiv. Die zu erzielenden Mieten sind zwar hoch, so jedoch auch die Kaufpreise. In kleineren Städten und Kreisen sind die Kaufpreise deutlich niedriger – zudem kann hier die Mietrendite im Durchschnitt sehr viel höher ausfallen als in den Metropolen, wie unsere Daten zeigen.“
So fallen die Mietrenditen in den Metropolen aus
Die durchschnittliche Mietrendite liegt in den acht größten Städten Deutschlands zwischen 2,8% und 4%, und zwar für Bestandswohnungen wie auch Neubauwohnungen. Die höchste Mietrendite weise Köln auf mit 4% bei Bestandswohnungen. In der Metropole am Rhein werden Bestandswohnungen im Schnitt für 13.039 Euro pro Jahr zur Miete oder für 327.442 Euro zum Kauf angeboten. Was Neubauwohnungen angeht, rangiert Berlin mit einer Mietrendite von 3,6% vorne. In der Hauptstadt wird eine Neubauwohnung zum Kauf für durchschnittlich 510.825 Euro bei ImmoScout24 inseriert. Die durchschnittliche Jahreskaltmiete bewegt sich demgegenüber bei 18.592 Euro.
Die niedrigste durchschnittliche Mietrendite unter den Metropolen verzeichnen Neubauwohnungen in Düsseldorf mit 2,8%. Hier beträgt der durchschnittliche Angebotskaufpreis 525.119 Euro und die Angebotsmiete 14.600 Euro im Jahr. Nur geringfügig höher fällt die Mietrendite mit jeweils 2,9% für Neubau- und Bestandswohnungen in München aus. Auch in Leipzig liegt die Mietrendite für Neubauwohnungen 2,8%, für Bestandswohnungen sind es 3,4%.
Welche Städte führen die Rangliste bei Bestandswohnungen an?
Abseits der acht Metropolen lassen sich im Durchschnitt höhere Mietrenditen erzielen, wenn auch mit erhöhtem Risiko. Wie die Auswertung von ImmoScout24 zeigt, liegen ostdeutsche Städte in der Rangliste vorn. Sie bieten zwar attraktive Renditen, leiden aber teilweise auch unter großen strukturellen Problemen. Platz 1 im Ranking belegt Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt mit einer durchschnittlichen Mietrendite von 7%. Eine Bestandswohnung wird hier im Schnitt für 6.660 Euro pro Jahr zur Miete oder für 94.925 Euro zum Kauf angeboten. Wie der Vergleich zeigt, liegt die Mietrendite im nicht weit entfernten Halle (Saale) bei 4,6% und in Magdeburg bei 4,7% Auf Rang 2 folgt Görlitz an der polnisch-sächsischen Grenze mit einer Mietrendite bei Bestandswohnungen von 6,9%. Dresden weist eine durchschnittliche Mietrendite für Bestandswohnungen von 4% auf.
Das ebenfalls in Sachsen gelegene Hoyerswerda verzeichnet eine Mietrendite von 6,7%, im nahe gelegenen Cottbus, das von einer guten Anbindung an Berlin profitiert, beträgt die Mietrendite für Bestandswohnungen 4,9%.
Standorte mit höchster Mietrendite für den Neubau
Die bundesweit höchste Mietrendite im Bereich der Neubauwohnungen lässt sich mit 4,1% in Görlitz erzielen. Damit ist die deutschlandweit höchste Neubau-Mietrendite deutlich geringer als die höchste Bestands-Mietrendite. Während die Top 10 der Bestands-Mietrendite vor allem Städte im Osten Deutschlands belegen, finden sich bei der Neubau-Mietrendite hauptsächlich Städte im Norden und Westen Deutschlands hinter Görlitz auf den vordersten Plätzen. So rangiert das niedersächsische Celle mit einer Mietrendite für Neubauwohnungen von 4% auf Platz 2 im Ranking. Im benachbarten Hannover beträgt die Neubau-Mietrendite 3,3%. Des Weiteren finden sich Solingen mit 3,9%, Worms mit 3,7% und Neumünster in Schleswig-Holstein mit 3,6% in den Top 10.
Die Übersicht aller Städte und Mietrenditen gibt es im Medienbereich von ImmoScout24. (tik)
Bild: © Tupungato – stock.adobe.com
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