Diese Wirkung haben Mietendeckel & Co. in der Realität

Die Mieten in Deutschland steigen seit Jahren rasant an. Die Politik versucht dem durch diverse Regulierungen entgegenzuwirken, allen voran in Berlin. PwC Deutschland hat mit der Studie „Mietendeckel & Co. – Wirtschaftliche Auswirkungen von Mietregulierungen auf den Immobilienmarkt“ diese regulatorischen Eingriffe nun analysiert.

Vorrangig überdurchschnittliche Einkommen profitieren

Der Mietendeckel hat der Studie zufolge zwar das Berliner Mietniveau im Schnitt um 8% abgesenkt. Jedoch hätten von den Mietabsenkungen vorrangig überdurchschnittliche Einkommensschichten bzw. bessere Wohnlagen profitiert. Einkommensschwächere Gegenden hingegen profitierten hingegen weniger. „Der Mietendeckel hat das sinnvolle sozialpolitische Ziel – bezahlbare Mieten vor allem für Einkommensschwächere – im Ergebnis verfehlt“, resümiert daher Dr. Harald Heim, Partner bei PwC Deutschland.

Verschärfter Wettbewerb für Wohnungssuchende

Die Zahl der zur Vermietung angebotenen Wohnungen ist in der gleichen Zeit um fast 60% zurückgegangen, während die anderen Top-6-Städte in Deutschland einen Anstieg von durchschnittliche 35% verbuchten. Das verknappte Angebot habe den Wettbewerb für Wohnungssuchende in Berlin erheblich verschärfte, insbesondere für Zuziehende und Familien mit wachsendem Wohnraumbedarf. Mit durchschnittlich 140 Interessenten pro Inserat lag Berlin 2020 deutlich über den anderen deutschen Großstädten. Auf Platz 2 folgte Köln mit 63 Interessenten pro Inserat und damit bereits mit weniger als der Hälfte wie in Berlin.

Vermietungen oft nicht mehr wirtschaftlich

Das Preisniveau für Wohnimmobilien lag deutschlandweit laut der Bundesbank zum Februar 2021 um 15 bis 30% über dem durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren gerechtfertigten Niveau. Mit der Reduzierung der Mieten sowie der Begrenzung des Mietwachstums durch den Berliner Mietendeckel und Kaufpreistreiber wie einem anhaltenden Nettozuzug, wurde diese Entwicklung in Berlin verstärkt. Als Resultat ist der Ankauf und die Vermietung von Wohnimmobilien laut der PwC-Studie mit teils in negativen Nettoanfangsrenditen oft wirtschaftlich nicht mehr tragbar. Als wirtschaftlicher Ausweg bleibe dann nur der Verkauf als Eigentumswohnung für den Selbstnutzer.

Neubau statt Gängelung

Die Maßnahmen haben zudem eine zunehmende ‚Flucht‘ ins Umland zur Folge. Nach Analyse von PwC auf Datenbasis von VALUE Marktdaten stiegen in sechs untersuchten Kleinstädten um Berlin die Kaufpreise seit 2015 deutlich stärker an als die Mietpreise. Die durch regulierende Eingriffe verschärfte Differenz zwischen Kaufpreis- und Mietpreisentwicklung schaffe volkswirtschaftlich ein Vermögenspreisblasenrisiko. „Die vielversprechendste Lösung für angespannte Wohnungsmärkte ist und bleibt der Neubau, der aber oft durch komplizierte Genehmigungsverfahren erschwert und verkompliziert wird“, meint Benjamin Schrödl, Bereichsleiter M&A Real Estate in Berlin und Director bei PwC Deutschland, vor diesem Hintergrund.

Energetische Modernisierungen und Sanierungen ausgebremst

PwC verweist zudem auf die negativen Folgen der Regulierungen für die energetische Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen von Wohnimmobilien. So haben 70% der vom BFW Landesverband Berlin/Brandenburg befragten Mitglieder angegeben, dass sie ihre geplanten energetischen Maßnahmen aufgrund sinkender Mieteinnahmen für drei Viertel ihres Wohnungsbestands aussetzen. Das stehe den Klimazielen und steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen deutlich entgegen.

Regulierung auch international kein Erfolgskonzept

Auch in anderen Ländern haben Instrumente zur Wohnregulierung der PwC-Studie zufolge nicht zwangsläufig ihre Ziele erreicht. So beträgt in Schweden die Wartezeit auf eine mietregulierte Wohnung im Durchschnitt elf Jahre. In Wien hätten die Regulierungen zu einem komplizierten und intransparenten Wohnungsmarkt geführt, der nicht selten Teile der einkommensschwächeren Mieter benachteiligt. Auch in New York City und Lissabon seien durch die zunehmenden Regulierungen in bestimmten Gebieten erhebliche Investitionsstaus entstanden. (mh)