Investments in Bildungseinrichtungen sind hierzulande noch wenig verbreitet. Anders im europäischen Ausland: Dort stellen Investitionen in Schulimmobilien eine verbreitete Vermögensanlage dar, vor allem für Pensions-, Versicherungs- und Versorgungsanlagegelder aber auch Family Offices.
Laut einer Studie des Beratungsunternehmens PwC sprechen mehrere Gründe für Investitionen in Bildungseinrichtungen. Vielerorts sind Schulgebäude sanierungsbedürftig, Ersatzneubau muss geschaffen werden. Zudem hat sich infolge der zurückliegenden Zuwanderungswellen der Bedarf erhöht. Der Investitionsstau bei Schulimmobilien hierzulande beträgt rund 55 Mrd. Euro. Bis 2030 werden nach Schätzungen der Kultusministerkonferenz etwa 700.000 zusätzliche Schulplätze gebraucht. Dies bedeutet einen Anstieg um 6%.
„Rechnet man sanierungsbedürftige Gebäude sowie Ersatzinvestitionen dazu, ergibt sich ein signifikantes Investitionsvolumen“, erläutert Benjamin Schrödl, Partner bei PwC Deutschland und Head of Real Estate M&A Germany. Die meisten Kommunen können die anstehenden Investitionen personell und finanziell nicht schultern und holen häufig privatwirtschaftliche Partner für Planung und Bau ins Boot.
Stabile Ausschüttungsrenditen
„Investoren, die einen langfristigen und risikoarmen Anlagehorizont verfolgen, sollten sich mit Bildungsimmobilien befassen. Im Vergleich zu anderen Immobilien-Assets sind die erzielbaren Ausschüttungsrenditen stabil, nachhaltig und attraktiv“, so Schrödl weiter. Die Nettoanfangsrenditen für Bildungseinrichtungen im Bestand würden bei etwa 4,5% bis 5,5% liegen. Investitionen in Bildungsimmobilien seien zudem gesellschaftlich von zentraler Bedeutung und nachhaltige, stabile Investments.
Social Impact
Die Spezialimmobilien haben einen hohen Social Impact. Vor allem Neubauvorhaben müssen umfassende ESG-Kriterien erfüllen. Dies erleichtert Investoren die Finanzierung der Objekte. Aufgrund der sozialen Aspekte würden sich Bildungsimmobilien zudem besonders als Portfolio-Beimischung eignen, wie es von PwC weiter heißt.
Die Kommunen, die die Schulgebäude mieten, schließen in der Regel einen zu 100% indexierten, langfristigen Mietvertrag mit einer Laufzeit von häufig 30 Jahren ab. Die Mieten liegen in der Regel zwischen 16 und 23 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. „Je nach Standort, Lage, Objektqualität und Komplexität der Immobilie kann die Miete auch darüber bzw. darunter liegen“, erklärt Schrödl.
Für Immobilien-Investments überproportional hohe Renditen
Je nach Finanzierungsstruktur des Investments lasse sich laut PwC-Studie eine laufende Eigenekapitalrendite von ca. 6 bis 8% abbilden – ohne Berücksichtigung etwaiger Fördermittel –, wobei das Betreiber- und Mietausfallrisiko gering ist. Bei Projektentwicklungen sind den Experten von PwC im Markt Renditeerwartungen von über 7% zu beobachten.
„Die Finanzlage vieler Kommunen einerseits und das wachsende Investoreninteresse andererseits werden den Anteil privatwirtschaftlicher Investoren in naher Zukunft erhöhen“, erwartet Schrödl. (tik)
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