Bestellerprinzip: So lief die Anhörung im Bundestag

Ein Gesetzentwurf der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen zur Entlastung von Verbrauchern beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien war am Mittwoch Gegenstand einer öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz. Neun Sachverständigen aus den Bereichen Immobilienwirtschaft, Recht und Verbraucherschutz bewerteten den Entwurf des Makler-Bestellerprinzip- und Preisdeckelgesetzes.

Verkäufer in besserer Verhandlungslage

Die Bandbreite der Stellungnahmen reicht von klarer Ablehnung bis voller Zustimmung. Klare Unterstützung findet der Grünen-Entwurf zum Bestellerprinzip beim Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv). Dessen Vertreter Franz Michel sieht den wesentlichen Vorteil des Bestellerprinzips darin, dass der Verkäufer mit dem Makler über die Courtage aus einer besseren Position heraus verhandeln könne als der Käufer. Während der Verkäufer sich den Makler und damit auch die Höhe der Provision aussuchen könne, gelte dies für den Käufer in der Regel nicht. Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten mit vielen Maklern und hohen Verkaufspreisen sei daher mit mehr Wettbewerb und einer Reduzierung der Provision zu rechnen.

Nicht nachvollziehbare Courtagen

Zugleich begrüßt Michel eine Deckelung der Maklercourtage bei 2%, wie im Entwurf vorgesehen, stelle sicher, dass der Finanzierungsbedarf für den Käufer insgesamt sinkt. Auch Gabriele Heinrich vom Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum begrüßte den Entwurf. Er stelle Chancengleichheit her und verbessere den Schutz der Erwerber. Makler dürften nicht länger einen Schutzzaun um ihre nicht nachvollziehbaren Courtagesätze ziehen.

Unverhältnismäßiger Eingriff

Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (ivd), trat der Maklerkritik energisch entgegen. Der gut gemeinte Verbraucherschutz werde mit dem Gesetz konterkariert. Käufer würden im Falle eines Bestellerprinzips weitgehend auf sich alle gestellt werden. Der Erwerb von Immobilieneigentum werde so auf keinen Fall erleichtert. Aktuell sei der Makler schließlich nicht nur dem Verkäufer, sondern auch dem Käufer verpflichtet. Darüber hinaus sei ein solches Gesetz ein unverhältnismäßiger Eingriff in die Berufs- und Vertragsfreiheit von Immobilienmakler, Verkäufern und Käufern.

Nicht nur an die Metropolen denken

Winfried Ebert von der Potsdamer LBS Immobilien GmbH gab derweil zu Bedenken, dass der durchschnittliche Kaufpreis im überwiegenden Teil Deutschlands viel niedriger als im Gesetzentwurf als Beispiel dargestellt sei. So gebe es im LBS-Geschäftsgebiet durchaus noch häufiger Verkaufspreise von 50.000 Euro. Ein Deckel der Provision bedeute hierfür eine Maklercourtage von maximal 840 Euro netto. Dabei sei gerade die Vermarktung niedrigpreisiger Objekte aufwändig. Eine Preisobergrenze würde dazu führen, dass sich Makler aus der Vermittlung solcher Objekte zurückziehen.

Gestiegene Ansprüche der Käufer

Der Berliner Immobilienmakler Michael Schmidt verwies vor dem Hintergrund seiner 35-jährigen Berufspraxis auf gestiegene Ansprüche der Käufer. So sei eine enorme Vorarbeit notwendig, um einen Käufer zufriedenzustellen. All dies sei mit hohen Kosten verbunden. Im Ergebnis des Gesetzes würden die Kaufpreise auf breiter Front steigen, und eine seriöse Dienstleistung werde nicht mehr möglich sein.

Legitime Zielsetzungen

Bei der rechtlichen Einordnung gab es zwischen den Experten unterschiedliche Einschätzungen. Markus Artz von der Fakultät für Rechtswissenschaft der Universität Bielefeld begrüßte eine mögliche Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienkauf. Schließlich solle der Käufer nicht mit Kosten belastet werden, die er nicht veranlasst hat. Artz befürwortet grundsätzlich auch eine Deckelung der Maklerprovision, insbesondere angesichts des auf angespannten Wohnungsmärkten nicht zu bestreitenden Marktversagens. Beate Gsell von der Ludwig-Maximilians-Universität München ordnete die Eingriffe in die Vertragsfreiheit und insbesondere in die Berufsausübungsfreiheit von Maklern ebenfalls als grundsätzlich sinnvoll und gerechtfertigt ein.

Deckel widerspricht Marktgegebenheiten

Der Karlsruher Maklerrechtsexperte Detlev Fischer widersprach den Positionen von Artz und Gsell hingegen. Eine Deckelung der Maklerprovision sei zwar aus Verbraucherschutzgesichtspunkten erwägenswert. 2% des Kaufpreises entsprächen jedoch nicht den Marktgegebenheiten. In Bezug auf das Bestellerprinzip verwies Fischer darauf, dass das Ziel einer tatsächlichen Entlastung des Wohnungssuchenden bereits bei der Einführung der Regelung im Vermietungsbereich nicht ohne weiteres durchsetzbar sei. Es sollte daher zunächst das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung genau evaluiert werden, bevor eine Ausdehnung des Prinzips auf den Erwerb eingeführt wird.

Temporäres und regional begrenztes Problem

Nach der Ansicht von Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf sind die durch den Gesetzentwurf eingebrachten Neuregelungen nicht dazu geeignet, die Anschaffungskosten für selbst genutztes Wohneigentum wirksam zu reduzieren. Die gestiegenen Kaufpreise für Wohnimmobilien seien vielmehr ein temporäres und regional begrenztes Problem. Ein solches rechtfertige nicht, ein gewachsenes und bewährtes System aufzugeben und gravierende unerwünschte Nebenfolgen wie steigende Immobilienpreise und Einbußen beim Verbraucherschutz hervorzurufen. (mh)