Büroleerstand in Top-7-Städten erreicht Höhepunkt 2026

Das weiterhin schwache konjunkturelle Umfeld wirkt sich auf den deutschen Bürovermietungsmarkt aus. Bereits im vergangenen Jahr war mit einem Flächenumsatz von rund 2,6 Mio. m² den Büromärkten in den Top-7-Standorten hierzulande deutlich der Wind aus den Segeln genommen worden. Für 2024 erwartet die Immobilienberatung Colliers nur eine schwache Dynamik und einen Flächenumsatz von 2,2 bis 2,7 Mio. m². Neben dem konjunkturellen Gegenwind bremse die anhaltende Neuorganisation von Arbeitsmodellen und die damit verbundene Neuausrichtung von Bürokonzepten die Flächennachfrage insbesondere bei Großnutzern aus.

Leerstandsquote steigt auf knapp 8%

Auf der Angebotsseite kommt nach 1,9 Mio. m² im Jahr 2023 auch im laufenden Jahr mit 2,0 Mio. m² ein großes Volumen an Neubauflächen auf den Markt. Die Experten von Colliers gehen davon aus, dass sich die Neubauentwicklung erst ab 2025 verlangsamt. In der Folge dürfte die Leerstandsquote in den deutschen Metropolen bis ins Jahr 2026 auf 7,9% anwachsen, dann aber ihren Höhepunkt erreichen.

In zwei Städten steigen die Leerstände wohl bis 2027

In den einzelnen Top-Städten ergibt die Prognose ein heterogenes Bild. So dürften die Leerstände in Köln wegen der geringen Bautätigkeit im Prognosezeitraum auf einem niedrigen Niveau von 4,2% verharren. In Frankfurt (10,3%) und München (7,8%) dürfte der Höhepunkt der Leerstandsentwicklung bereits im laufenden Jahr erreicht sein. Ab 2025 ist von leichten Rückgängen auszugehen. In Düsseldorf dürfte die höchste Quote von 9,4% im Jahr 2025 zu beobachten sein. Auch für Hamburg wird mit 6,2% der Gipfel im Jahr 2026 prognostiziert. In Berlin (8,7%) und Stuttgart (8,0%) wird der Anstieg der Leerstände wohl noch bis ins Jahr 2027 andauern, wobei laut Colliers auch hier die Dynamik ab 2025 spürbar nachlassen wird.

Moderne Büroflächen in gefragten Lagen könnten mittelfristig knapp werden

„Die aktuelle nachfrageseitige Schwächephase auf dem Bürovermietungsmarkt trifft auf den Höhepunkt der Bautätigkeit im aktuellen Zyklus. Die prognostizierte Fortsetzung der Leerstandsanstiege, die wir bereits seit 2020 beobachten konnten, ist die direkte Folge dieser Entwicklung“, sagt Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Deutschland. Mittelfristig könnte es infolge des bereits heute absehbaren Einbruchs der Bautätigkeit vor allem bei modernen Büroflächen in gefragten Lagen zu einer Verknappung des Flächenangebots kommen. „Trotz steigender Leerstandsquote sind somit in diesen Teilbereichen weiterhin steigende Mieten anzunehmen“, so Ergüney weiter.

Lage- und Objektqualität im Mittelpunkt

Neben dem Einbruch der Bautätigkeit ab 2025 werden laut Colliers auch die Veralterungsrisiken von Büroimmobilien einen Effekt auf das Flächenangebot haben. Die Polarisierung der Nachfrage werde für viele Objekte Herausforderungen bei der wirtschaftlichen Positionierung schaffen, die durch die ESG-Anforderungen von Mietern und Investoren verschärft würden. „In unserer Analyse der Obsoleszenzrisiken von Büroimmobilien in den Top-7-Standorten sind wir 2023 zu dem Ergebnis gekommen, dass bis zu 69% des Flächenbestands in diesen Standorten von einer Veralterung bedroht sind und zu „Stranded Assets“ werden könnten. Für viele dieser Flächen stellt sich die Frage einer wirtschaftlichen Weiternutzung und damit auch die Prüfung einer Umnutzung oder einer umfassenden Revitalisierung. Diese Entwicklung kann zu einem Anstieg der Bestandabgänge führen, der über unseren aktuellen Prognosewerten liegt und damit den Leerstandsanstieg bremst“, erklärt Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Deutschland.

2022 wurden nur halb so viele Büros fertiggestellt wie 2002

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, hat sich die Zahl der neu gebauten Büroimmobilien im Jahr 2022 auf 1.563 Gebäude verringert. Das waren 13,6% weniger fertiggestellte Büro- und Verwaltungsgebäude als im Jahr 2019 und 46% weniger als im Jahr 2002. Noch weniger Bürogebäude wurden seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 1993 nur 2010 fertiggestellt.

Dieser rückläufige Trend beim Neubau von Bürogebäuden dürfte den Statistikern zufolge anhalten. Dies lässt sich anhand der vorläufigen Ergebnisse zu den Baugenehmigungen im Jahr 2023 ablesen. So wurde 2023 der Bau von 1.665 Büro- und Verwaltungsgebäuden genehmigt. Das bedeutet einen Rückgang um 16,6% im Vergleich zum Jahr 2022. Bereits im Jahr 2022 waren gut 7,5% weniger Büroimmobilien genehmigt worden als 2021. (tik)