Aufschwung am Immobilienmarkt: Sechs Trends für 2024

Ein Gastbeitrag von Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin der Immobilien Scout GmbH (ImmoScout24)

In den letzten zwei Jahren wurde der Immobilienmarkt von steigenden Zinsen und der Energiewende im Gebäudesektor kräftig durchgeschüttelt und neu sortiert. Die Finanzierung wurde für viele zu teuer, die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf ging deutlich zurück. Die Preise blieben davon nicht unbeeindruckt und gaben zum Teil spürbar nach. Während die Käufer auf weiter sinkende Preise hofften, versuchten viele Verkäufer an ihren Preisvorstellungen festzuhalten.

Als Folge erreichte die Zahl der Immobilientransaktionen 2023 ihren bisherigen Tiefpunkt seit der Zinswende. Jetzt zeichnet sich eine Trendwende ab. Der Blick auf die aktuellen Preis- und Zinsentwicklungen zeigt: Die Rahmenbedingungen für Käufer, Verkäufer und Immobilienmakler stabilisieren sich. Das Kaufinteresse zieht wieder an. Diese sechs Trends bestimmen das Immobilienjahr 2024:

1. Mehr Planungssicherheit für Käufer lässt die Nachfrage steigen

Der Anstieg der Bauzinsen seit Ende 2021 rückte den Traum vom Eigenheim für viele in weite Ferne. Auch die gesunkenen Immobilienpreise konnten die hohen Finanzierungsraten nicht wettmachen. Doch nachdem die Zinsen im Oktober 2023 ihren vorläufigen Höchststand bei über 4% erreichten, sind sie im Januar 2024 für Immobilienkäufer mit guter Kreditwürdigkeit bereits unter die Marke von 3% gesunken. Zudem hat die Europäische Zentralbank (EZB) vorerst keine weiteren Zinsschritte angekündigt. Für die erste Jahreshälfte rechnen Experten daher mit einer Seitwärtsbewegung der Bauzinsen, in der zweiten Jahreshälfte könnten sie weiter sinken.

Das sind gute Nachrichten für Käufer und Verkäufer. Denn in diesem Fall ist wieder mit einem stärkeren Kaufinteresse am Immobilienmarkt zu rechnen. Auf der Plattform ImmoScout24 zeigt sich, dass die Anzahl der Kontaktanfragen für Kaufangebote insgesamt ansteigt, sich jedoch auf mehrere Angebote verteilt. So ist die Nachfrage nach Neubauwohnungen im Schnitt der sieben Metropolen seit dem Tiefpunkt im vierten Quartal 2022 bereits um 43% gestiegen.

2. Die Zeit der sinkenden Preise ist vorbei

Steigt die Nachfrage, steigen die Preise. Bereits Ende 2023 zeigten die Immobilienpreise einen leichten Aufwärtstrend. Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Neubauimmobilien deutschlandweit zwischen 0,5 und 1,4%. Auch die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen kletterten um 1% zum Vorquartal nach oben. Für das Jahr 2024 ist erneut ein weiterer moderater Anstieg der Kaufpreise zu erwarten – im Neubau stärker als im Bestand, da auch in diesem Jahr die Energieeffizienz eine entscheidende Rolle bei der Preisgestaltung spielen wird.

3. Noch ist viel Angebot im Markt, doch die Neubau-Flaute hält an

Auf ImmoScout24 ist das Angebot an Immobilien zum Kauf zu Beginn 2024 in etwa doppelt so groß wie Anfang 2022. Kaufinteressierte haben also aktuell eine große Auswahl. Diese wird sich voraussichtlich ab der zweiten Jahreshälfte wieder abbauen. Denn das Kaufinteresse steigt bereits jetzt und wird im Laufe des Jahres weiter anziehen. Die Immobilien, die jetzt im Angebot sind, werden nach und nach vermarktet. Gleichzeitig kommt nicht genug Neubau auf den Markt. Statt der angestrebten 400.000 neuen Wohnungen rechnet das ifo Institut mit lediglich etwa 245.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2023. Im Jahr 2024 ist mit noch weniger zu rechnen. Das ist deutlich zu wenig. Zudem verzeichnete das Statistische Bundesamt im September letzten Jahres einen vorläufigen Tiefpunkt bei den erteilten Baugenehmigungen. Gleichzeitig wächst der Bauüberhang, da bereits genehmigte Bauprojekte aufgrund der hohen Kosten aktuell nicht realisiert werden. Die Neubau-Flaute hält an.

4. Immobilien im Speckgürtel sind immer stärker nachgefragt

Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ist die Zahl der Pendler, die aus dem Umland in die Städte zur Arbeit fahren, seit 2021 deutlich gestiegen, ebenso die Bereitschaft, längere Wege in Kauf zu nehmen. Wesentlich dafür ist, dass sich das Home-Office nach der Corona-Pandemie als fester Bestandteil des Arbeitslebens etabliert hat. Ebenfalls haben die Suchenden innerhalb der Metropolen aber auch keine Erfolge, sodass sie ins Umland ausweichen und dort von niedrigeren Preisen bei Miete und Kauf profitieren. So gewinnen weiter entfernte Klein- und Mittelstädte an Attraktivität. Das zeigen auch die Kontaktanfragen, die Mietangebote bei ImmoScout24 im vierten Quartal 2023 erhalten haben. Während im Durchschnitt der acht größten Städte Deutschlands die Nachfrage im Jahresvergleich mit minus 2% leicht zurückgegangen ist, stieg sie im Umland der Metropolen mit plus 11% am stärksten. Auch im ländlichen Raum wuchs die Nachfrage mit plus 10% deutlich. Dieser Trend wird sich in diesem Jahr fortsetzen.

5. Energieeffizienz wird auch in diesem Jahr die Preise beeinflussen

Schon im Jahr 2023 wurde die Energieeffizienz zunehmend zu einem entscheidenden Kriterium beim Immobilienkauf und schlug sich auf die Preise nieder. Während Immobilien mit Energieeffizienzklasse A und B größtenteils preisstabil blieben, verzeichneten Immobilien umso größere Preisabschläge, je schlechter die Energieeffizienzklasse ausfiel. Dieser Trend dürfte sich im Jahr 2024 weiter verstärken. Vor dem Hintergrund der am 01.01. in Kraft getretenen Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist es für Käufer wichtig, die Sanierungsanforderungen zu verstehen und bewerten zu können. Immobilienmakler können hierbei ein wichtiger Berater sein.

6. Immobilienmakler sind gefragter denn je

Die letzten beiden Jahre haben gezeigt, dass der Immobilienmarkt sehr anpassungsfähig ist und schnell auf sich verändernde Bedingungen reagiert. Angesichts dessen setzen Eigentümer bei dem Verkauf ihrer Immobilie vermehrt auf die professionelle Unterstützung von Immobilienmaklern. Das zeigt die Immobilienmaklerquote, also der Anteil der mit Immobilienmaklern vermarkteten Objekte. Bei ImmoScout24 war die Maklerquote im vergangenen Jahr konstant auf einem hohen Niveau. Knapp 71% der Wohnimmobilien wurden sowohl im November als auch im Dezember über einen professionellen Immobilienvermittler vermarktet. Auch in diesem Jahr wird der Immobilienmarkt weiterhin von einer komplexen Gemengelage aus Zinsen, Angebot, Nachfrage, Gesetzgebung, Förderung, Baukosten und vielem mehr bestimmt werden. Die Rolle der Immobilienmakler und Immobilienmaklerinnen bleibt vor diesem Hintergrund weiterhin essenziell. Um die Immobilienvermittler bei ihrer Arbeit in diesem dynamischen Marktumfeld zu unterstützen, startet ImmoScout24 ab März 2024 die neuen ImmoScout24-Mitgliedschaften, die genau auf diese Marktsituation zugeschnitten sind.

Diesen Beitrag lesen Sie auch in AssCompact 03/2024 und in unserem ePaper.