Die INTREAL Solutions, IT-Dienstleister, Beratungshaus und Tochtergesellschaft der Service-KVG INTREAL, hat gemeinsam mit der International Real Estate Business School (IREBS) der Universität Regensburg eine Performance-Analyse von Artikel-6-Immobilienfonds und Artikel-8-Immobilienfonds durchgeführt. Verglichen wurden 26 Immobilienfonds, die nach Artikel 6 der EU-Offenlegungsverordnung klassifiziert sind, und zehn Immobilienfonds, die nach Klasse 8 eingestuft sind. Wie die Studie zeigt, erreichen Artikel-8-Fonds den Break-Even-Punkt, also den Zeitpunkt, ab dem Fonds positive Renditen über den internen Zinsfuß (IRR) generieren – tendenziell circa 1,7 Monate früher.
Analyse entkräftet Verdacht
„Die Ergebnisse unserer Untersuchung zeigen im Kern, dass Artikel-8-Fonds im frühen Stadium ihres Lebenszyklus aus Anlegersicht keine signifikant schlechtere Performanceverläufe aufweisen als Artikel-6-Fonds. Vielmehr erreichen die Artikel-8-Fonds in unserem Datensatz sogar vor ihren Artikel-6-Peers eine positive Rendite. Wir haben vor unserer Auswertung angenommen, dass Artikel-8 Produkte auch in frühen Phasen länger deutlich negativere Renditeentwicklungen aufweisen als Artikel-6 Produkte. Diesen Verdacht können wir mit dieser ersten Untersuchung vorsichtig entkräften“, erklärt Annika Dylong, Leiterin Beratung und Services bei der INTREAL Solutions.
Bewusst wurde die Analyse der Renditeentwicklung mittels des IRR auf Ebene des Vehikels gewählt, um die Performance aus Sicht der Investoren zu bewerten. „Hier haben wir aus dem Markt oft die Befürchtung vernommen, dass Nachhaltigkeit auf Ebene des Vehikels zu deutlich erhöhten Kosten und damit zu negativem Performanceeinfluss führt. Wir finden in unseren Daten keine Grundlage für diese Aussage“, Dylong weiter.
Höhere Vorabkosten beeinträchtigen Rendite nicht
Die Auswertung der IREBS und INTREAL Solutions beleuchtet sowohl die absolute Höhe als auch den zeitlichen Verlauf der Renditeentwicklung auf Fondsebene. Diese Entwicklung zeigt einen J-förmigen Verlauf, die sogenannte „J-Curve“. Die Leiterin Beratung und Services bei der INTREAL Solutions erläutert dazu: „Die anfängliche Vermutung bezüglich der Renditeentwicklungen war, dass die Auswahl von geeigneten Immobilien, die die ESG-Kriterien der Fonds erfüllen, länger dauert als die Akquise einer konventionellen Immobilie.“ Zudem seien höhere anfängliche Kosten wie beispielsweise eine umfassendere und somit teurere Due-Diligence bei Ankäufen möglich, die die ESG-Kriterien des Fonds mit abdeckt. Auch Dokumentation und Reporting sind in der Regel bei Artikel-8 oder Artikel-9-Fonds aufwendiger und kostenintensiver. Der Analyse zufolge beeinträchtigen höhere Vorabkosten die Rendite von Artikel-8-Fonds aber nicht. Diese Fonds würden sich in der Anfangsphase gegenüber Artikel-6-Fonds besser entwickeln und die Phase negativer Rendite ist zeitlich kürzer.
Ein möglicher Grund laut Studie: Die Auflagekosten sowie Due-Diligence- und Akquisitionsprozesse der Immobilien scheinen nicht von der Klassifizierung der jeweiligen Fonds abzuhängen. Eine weitere Ursache könnte dari liegen, dass sich die anfänglich höheren Kosten nach der Stabilisierung des Cash-Flows schneller amortisieren.
Zur Methodik
Um die IRR-Verläufe der Fonds zu untersuchen, wurde der mittlere interne Zinsfuß für beide Fondskategorien ermittelt und über die Zeit hinweg seit Auflage der Fonds dargestellt. Die beiden entstandenen sogenannten „J-Curves“ wurden danach in ihrer absoluten Höhe als auch ihrem Schnittpunkt mit der Nulllinie (Break-Even) analysiert. Der mittlere IRR der Artikel-8-Fonds ist im Ergebnis flacher und schneidet die Nulllinie schneller als die Kurve der Artikel-6-Fonds. (tk)
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