Ein Beitrag von Mario Schüttauf, Fondsmanager hausInvest und Managing Director bei Commerz Real
Der demografische Wandel schreitet voran und als wesentliche Begleiterscheinung steigen die Investments in den Gesundheitssektor. Längst haben private Investoren das Segment für sich entdeckt und Möglichkeiten gefunden, an dem Trend zur alternden Gesellschaft zu partizipieren. Denkt man an gesundheitsorientierte Immobilienkonzepte, drängen sich Pflegeimmobilien geradezu auf. Nicht von ungefähr, schließlich haben viele Projektentwickler ihre Immobilien mit einem vielversprechenden Marketing flankiert. Die Story war ja auch schlüssig: Mit dem Alter steigt die Wahrscheinlichkeit, pflegebedürftig zu werden, und damit die Nachfrage nach Angeboten im Bereich des betreuten Wohnens.
Zu riskant: Die einseitige Fokussierung auf Pflege
Mittlerweile zeigt sich, dass eine wenig diversifizierte Fokussierung auf Pflegeheime erhebliche Risiken birgt. Viele Eigentümer haben derzeit mit Betreiberinsolvenzen zu kämpfen, was gerade für Privatinvestoren, die Immobilien als soliden Bestandteil der Altersvorsorge beigemischt haben, schmerzhaft sein kann.
Grundsätzlich ist das sprichwörtliche „Betongold“ als Bestandteil eines ausbalancierten Portfolios, das auch volatile Anlageformen umfasst, weiterhin goldrichtig. Nur gilt das Markowitz’sche Diversifikationsprinzip, nicht „alle Eier in einen Korb zu legen“, auch für einen langfristigen Trend wie Gesundheit. Daher sollte Gesundheit aufseiten der Projektentwickler und Bestandshalter weitergedacht werden. Und bei der Anlageempfehlung ist auf Immobilienkonzepte zu achten, die diesen Trend in seiner ganzen Bandbreite abbilden.
Den Gesundheitstrend diversifiziert denken
Längst erstreckt sich die Nachfrage über Pflegeimmobilien, traditionelle Arztpraxen und Krankenhäuser hinaus auf vielfältige Gesundheitsdienstleistungen. Dieser Trend fördert auch durch die Verschmelzung mit Sektoren wie Kosmetik oder Sport neue Geschäftsmodelle. Daraus ergeben sich neue Anforderungen an Immobilien, da zunehmend spezialisierte Räumlichkeiten benötigt werden.
Für den Gesundheitstrend gibt es kein Einheitskonzept. Er verlangt nach einer intelligenten Interpretation, die ihn in seiner Vielschichtigkeit abbildet. Die „Silver Society“ wird nicht nur durch gesundheitlich eingeschränkte und pflegebedürftige Menschen repräsentiert, sondern auch durch Junggebliebene, die Physiotherapie, Sportangebote und Wellness-Anwendungen nutzen. Immobilienkonzepte, die fachmedizinische Angebote mit Sport-, Wohlfühl- und Kosmetik-Dienstleistungen kombinieren, spiegeln die sich wandelnden Bedürfnissen einer älteren, aber auch dynamischeren Gesellschaft wider und repräsentieren eine zeitgemäße Diversifikation.
Junge Ärzte sichern die Renditen von morgen
Parallel zum demografischen Wandel verändert sich die Ärzteschaft – auch dieser Tatsache müssen Immobilienkonzepte mit Zukunft Rechnung tragen. Junge Ärztinnen und Ärzte entscheiden sich angesichts der hohen unternehmerischen Risiken immer seltener für die klassische Einzelpraxis. Gemeinschaftspraxen hingegen bieten die Möglichkeit, Ressourcen zu teilen und Kosten zu sparen, ohne auf Autonomie und eine bessere Work-Life-Balance im Vergleich zum Klinikalltag verzichten zu müssen.
Darüber hinaus ermöglichen Fortschritte in der Medizintechnik und der Digitalisierung neue Formen der Patientenversorgung, zum Beispiel die Telemedizin. Die Chancen, die sich immobilienseitig aus diesem Trend ableiten, sollte ein zeitgemäßer Immobilienfonds abbilden, sprich: größere Praxisflächen und stärker ausdifferenzierte Räume bereitstellen, etwa in einem großen Gebäude gebündelte, kleinere Praxisräume, die sich wie ein Coworking-Space um eine administrative Zentrale gruppieren. Auf eine junge Ärzteschaft zugeschnittene Konzepte finden langfristig solvente Mieter und bereiten damit den Boden für die gewünschten Renditen.
Ein weiterer Indikator: Der Umgang mit dem Bestand
Paradebeispiel hierfür sind in die Jahre gekommene Einkaufszentren, deren klassisches Shopping- und Gastronomieangebot sich um zeitgemäße Medizin-, Therapie- und Pflege-Services erweitern lässt. Ein solches neu etabliertes Medizinzentrum kann Gesundheitsangebote von Haus- und Fachärzten, kleinen Kliniken, Therapiepraxen und Beautyinstituten bündeln und so eine Vielzahl an sozialen Bedürfnissen unter einem Dach erfüllen. Das wiederum kommt einer alternden, in ihrer Beweglichkeit eingeschränkten Klientel entgegen – jenen Menschen, die eine stetig wachsende Gruppe der Bevölkerung abbilden und die Zukunftsfähigkeit solcher Konzepte gewährleisten.
Was ist geboten, was zu meiden?
Kurz zusammengefasst sind Portfolios deutlich risikobehafteter, wenn das Asset-Management die strategische Anpassung an gesellschaftliche Veränderungen vernachlässigt und das Tempo der Digitalisierung unterschätzt. Wertsteigerungspotenzial ergibt sich hingegen aus einer breiten Diversifikation, der frühzeitigen Portfolioanpassung an langfristige Trends sowie hohen Qualitätsstandards bei Immobilien und Lage.
Diesen Artikel lesen Sie auch in AssCompact 01/2024 und in unserem ePpaper.
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