Interview mit Sandro Pawils, Chief Sales Officer der Carestone Gruppe
Herr Pawils, der Immobilienmarkt hat mit verschiedenen Herausforderungen zu kämpfen. Wie sieht es denn derzeit im Bereich der Gesundheitsimmobilien aus – und speziell bei Pflegeimmobilien?
Im derzeitigen makroökonomischen Umfeld mit Zins-, Inflations- und Baukostenhoch hat sich der Immobilienmarkt wieder zu einem echten Käufermarkt entwickelt. Das bedeutet, Investitionskonzepte und die Angebote dahinter müssen absolut stimmig sein, damit Kunden die Chancen – wie sie ebenfalls in der jetzigen Situation bestehen – auch wirklich nutzen.
Pflegeimmobilien bieten gerade jetzt ihren Käufern besonders verlässliche Anlageoptionen und Vorteile, die über jene klassischer Immobilieninvestments hinausgehen. Die Zahl der Pflegebedürftigen wird sich schon in den nächsten zwei Jahren von jetzt fünf auf dann fünfeinhalb Millionen erhöhen. Bis zum Jahr 2055 rechnen die Experten des Statistischen Bundesamtes gar mit knapp sieben Millionen zu Pflegenden. Wir befinden uns also in einem absoluten Wachstumssegment.
In den vergangenen Jahren hat der Bereich der Pflegeimmobilien vermehrt Investoren angelockt und ist gut durch die Pandemie gekommen. Wie resilient und krisensicher ist dieser Markt?
Jenseits aller Herausforderungen, die der Immobilienmarkt momentan unbestritten hat, zeigt sich die Asset-Klasse erstaunlich robust. Das gilt insbesondere für unseren Teileigentumsvertrieb, da hier Privatanleger vor allem unter den Gesichtspunkten einer soliden Altersvorsorge die Pflegeimmobilie erwerben. Der bereits geschilderte Bedarf macht den Bau Tausender neuer Pflegeimmobilien in den nächsten Jahren notwendig. Die aktuelle Zurückhaltung am Bau hat diese Entwicklung weiter verschärft. Zudem orientiert sich die Immobilienanlage in dieser Asset-Klasse zuerst am Bedarf für seniorengerechten Wohnraum und ist damit losgelöst vom klassischen Wohnimmobilienmarkt.
Daneben hat auch die Pandemie gezeigt, dass das Segment – übrigens völlig zu Recht – unter einer gewissen staatlichen Fürsorge steht. Der Erhalt und die Schaffung von Pflegeplätzen sind aus gesellschaftlicher Sicht dringend notwendig und geboten. All das macht Pflegeimmobilien stabil und zuverlässig und zu einer interessanten Option für Investoren, die nach langfristigen und sicheren Kapitalanlagen suchen.
Und wie verhält es sich mit den Renditen?
Die Renditen variieren je nach Art der Immobilie und anderen Faktoren. Bei Bestandsimmobilien haben wir in der Tat Preissenkungen beobachtet, was zu attraktiven Renditechancen geführt hat. Derzeit können Privatanleger bei unseren Bestandsobjekten 4 bis 4,6% Mietrendite erzielen. Dies macht sie zu einer vielversprechenden Option für renditeorientierte Investoren, die ihr Geld als sinnvolle Altersvorsorge anlegen möchten. Im Gegensatz dazu sind Neubauimmobilien stark von den Baupreisen abhängig. Hier bewegen sich die Renditen in der Regel um etwa 3%, was marktkonform ist. Förderungen wie die KfW-Programme beeinflussen die Rentabilität von Neubauimmobilien positiv.
Jüngst ist allerdings auch bei den großen Betreibern von Pflegeimmobilien eine fortlaufende Konsolidierung zu beobachten und die Pflegebranche kämpft mit schwierigen Zeiten.
Wie beurteilen Sie die Entwicklung?
Der Pflegemarkt steht ohne Frage unter Druck. Inflation, höhere Energiepreise, Fachkräftemangel: Aktuell gibt es eine ganze Reihe von Herausforderungen für unsere Betreiberpartner, die wir sehr genau beobachten. Dass diese Themen angesichts der gesellschaftlichen Bedeutung inzwischen zunehmend auf die politische Agenda rücken, ist wichtig und gut. Und richtig ist auch, dass viele unserer Betreiberpartner nach wie vor wachsen. Jene, die sich durch Qualität und Innovationskraft auszeichnen, werden sich durchsetzen. Es ist daher für uns von höchster Priorität, mit exzellenten Betreibern zu kooperieren und ihnen hochwertige Immobilien zur Verfügung zu stellen, die wohnlich sind, gleichzeitig wirtschaftlich und energieeffizient funktionieren und zugleich beste Arbeitsbedingungen bieten.
Stichworte Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit: Welche Rolle spielt das Thema Nachhaltigkeit bei Carestone?
Eine entscheidende. Wir sind überzeugt, dass nur nachhaltige Immobilien auch markt- und zukunftsfähig sind. Dem stellen wir uns und richten unser Geschäft konsequent auf Nachhaltigkeit aus. Mit unserem Pilotprojekt haben wir gerade erstmals ein Seniorenwohngebäude in klimaschonender Holz-Modulbauweise realisiert. Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) wird das Objekt zertifizieren. Doch mit dem Seniorenzentrum in Kalbach ist im Grunde nur ein Startschuss gefallen. Die Erkenntnisse daraus bringen unsere Entwickler und Projektmanager bereits voll ein, um schon jetzt die nächsten Immobilien zu realisieren, die allesamt den höchsten Nachhaltigkeitsstandards entsprechen. Das ist dann nicht weniger als der Auftakt für den Bau von nachhaltigen Pflegeimmobilien in Serie und schon so etwas wie eine Revolution in unserem Produktportfolio.
Lohnen sich die Anstrengungen dafür?
Es war schnell klar, dass die Mehrwerte aus unserer Nachhaltigkeitsstrategie alle Aufwände schlagen. Zum einen wollen wir natürlich unserer Rolle als Marktführer auch im ökologisch-gesellschaftlichen Sinne gerecht werden, zum anderen geben wir unseren Vertriebspartnern ein gefragtes Produkt an die Hand. Denn unsere Gebäude im KFWG-Q-Standard erfüllen alle Voraussetzungen für eine Förderung durch die KfW. Im jetzigen Marktumfeld sorgen KfW-Förderkredite von bis zu 150.000 Euro mit Zinssätzen von unter 1% für eine hohe Attraktivität und Rentabilität unserer Apartments.
Künftig werden Sie die Themen Nachhaltigkeit und Rentabilität also noch stärker verknüpfen. Welche Vorteile bieten Pflegeimmobilien privaten Anlegern darüber hinaus?
Einige Stichworte sind ja schon gefallen. Daneben gibt es weitere Vorteile, die Pflegeimmobilien- von anderen Immobilieninvestments unterscheiden. Die Häuser werden von renommierten Betreibern geführt, die im Vorfeld langfristige Pachtverträge, oft über 20 Jahre und mehr, abschließen. Diese Verträge sorgen also für planbare und stabile Mieteinnahmen über einen langen Zeitraum. Die Mieten selbst sind in der Regel an einen Index gekoppelt, der parallel zur Teuerung steigt. Das gibt Käufern zusätzliche Sicherheit und schützt das investierte Kapital vor Wertverlust. Außerdem ist der Betreiber im Wesentlichen für den Erhalt der Immobilie und die Belegung der Pflegeapartments zuständig.
Das minimiert den Verwaltungsaufwand für den Immobilieneigentümer erheblich und macht die Investition nicht nur finanziell attraktiv, sondern auch zeitlich effizient. Und natürlich setzen Pflegeimmobilienkäufer nicht nur auf eine ergebnisorientierte Kapitalanlage, sondern leisten durch die Schaffung neuer, dringend benötigter Pflegeplätze auch immer einen wertvollen gesellschaftlichen Beitrag.
Und welche Potenziale sehen Sie für Makler und Berater?
Die guten Argumente für die Kunden sind natürlich auch die für unsere Vertriebspartner. Unsere Partner sind beispielsweise Teil eines wachsenden Netzwerks und erhalten damit Zugriff auf das größte und wohl auch nachhaltigste Pflegeimmobilienangebot Deutschlands. Entsprechend individuell und überzeugend können sie ihre Kundinnen und Kunden beraten und ihnen so ein Immobilienpaket schnüren, das in Zeiten volatiler Märkte Sicherheit, Wertschöpfung und Nachhaltigkeit miteinander verbindet. Gute Argumente für jeden Vertrieb.
Dieses Interview lesen Sie auch in AssCompact 10/2023 und in unserem ePaper.
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