Die US-Immobilienmärkte: Heterogene Herausforderung

Von Volker Arndt, Geschäftsführer von US Treuhand

Die amerikanische Wirtschaft erholt sich schneller, als von vielen Analysten vorausgesagt wurde, und übertrifft damit mal wieder sämtliche Prognosen – unter anderem hat der Internationale Währungsfonds (IWF) seine Zahlen gerade nach oben korrigiert: Für das Jahr 2021 wird ein Wachstum von 6,4% für das US-BIP erwartet. Die Federal Reserve (Fed) rechnet in ihrer aktuellen USA-Konjunkturprognose für 2021 mit dem stärksten Wirtschaftswachstum seit fast 40 Jahren, nachdem auf dem Höhepunkt der ersten Corona-Welle im Frühsommer 2020 das Bruttoinlandsprodukt (BIP) um mehr als 30% eingebrochen war. Die Arbeitslosenquote könnte bis Ende 2021 auf 4,5% sinken. Doch was bedeutet das für Immobilieninvestments in den USA?

Zunächst klingt das alles so, als könne man mit Investments in den USA nicht viel falsch machen. Doch es gibt auch kritische Stimmen: Joseph LaVorgna, Amerika-Chefvolkswirt der französischen Investmentbank Natixis, geht beispielsweise davon aus, dass die Konjunkturentwicklungen nicht sonderlich nachhaltig sein werden. Für das kommende Jahr erwartet er einen stark verlangsamten Aufschwung von „deutlich unter 3%“.

Den US-Markt gibt es nicht

Welcher Prognose also glauben? Und viel wichtiger: Wo und wie investieren? Denn so groß, wie die Vereinigten Staaten sind, so divers sind auch die einzelnen Märkte jedes Bundesstaats. Für eine Beurteilung der Marktsituationen müssen demnach regionale Zyklen unterschieden werden. Ein Beispiel dafür ist das Bevölkerungswachstum: Bis zum Jahr 2026 wird mit einem Wachstum um weitere 3,5% gerechnet. Doch die auf dieser Grundlage eintretende Nachfragesteigerung verteilt sich ungleichmäßig über die USA. Ein Grund dafür ist die Steuerpolitik, die sich von Bundesstaat zu Bundesstaat unterscheidet; beispielsweise erhebt ein Großteil der südlichen Bundesstaaten eine sehr geringe oder gar keine Besteuerung auf Bundesstaatenebene.

Die Folge: Obwohl gerade Berufseinsteiger dort weniger verdienen als in den Metropolen, können sie sich einen weitaus höheren Lebensstandard leisten. Heißt: Junge, qualifizierte Menschen finden sich mehr und mehr in dieser Region – ein Trend, den die großen Unternehmen nicht länger ignorieren konnten, immer mehr Arbeitgeber ziehen den potenziellen Arbeitnehmern hinterher. Ein weiteres Beispiel gefällig? Der Tech-Gigant Oracle hat seinen Sitz erst vor Kurzem von Kalifornien nach Texas verlegt. Damit wächst nicht nur der Bedarf nach mehr Wohnraum, mit dieser Nachfragesteigerung geht auch eine gesteigerte Nachfrage nach attraktiven Büro- und Gewerbeflächen einher. Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum konzentrieren sich somit auf die Städte und Metropolregionen in den südlichen Bundesstaaten, nicht auf die großen Gateway-Citys an Ost- und Westküste, die häufig von deutschen Investoren bevorzugt werden.

Einzigartige Dynamik

Eine sichere Prognose für die nächsten Jahre ist nicht zuletzt aufgrund der noch immer vorherrschenden Pandemie nicht möglich. Eines ist jedoch sicher: Der US-Immobilienmarkt bleibt weiterhin ein attraktives Investitionsziel, sofern man die gesonderten Marktzyklen genau betrachtet und die nötige Expertise aufweisen kann.

Um die Frage danach zu beantworten, welche Standorte infolge von Bevölkerungs- und Kapitalwanderung sowie Steuergestaltung am attraktivsten für Investoren sind und vor allem sein werden, bedarf es einer genauen Marktkenntnis. Selbst mit jahrzehntelanger Expertise sollte man sich nicht auf Prognosen und Hochrechnungen verlassen, sondern stets den direkten Draht in die USA pflegen, um die Entwicklungen an den Märkten frühzeitig zu erkennen. Diese Kenntnis ist auch für (potenzielle) Anleger die Grundlage für erfolgreiche Investments – und ein vertrauensvolles Miteinander. Aber was sonst kann man tun, um die Investitionsunsicherheit zu überwinden, die aktuell an vielen Stellen zu erkennen ist?

Vom Kunden zum Partner

Als Gründe für die Zurückhaltung bei Investments in geschlossene Immobilienfonds (AIFs) werden immer wieder die vergleichsweise langen Laufzeiten, die eingeschränkte Verfügbarkeit und der weitschweifige Investmentprozess genannt. Doch sind das wirklich Argumente gegen diese Anlageform? Schließlich gilt für die meisten Investments mit einigermaßen attraktiver Rendite: In der Ruhe liegt die Kraft. Um diese Ruhe zu gewährleisten, bedarf es in erster Linie eines tiefen Vertrauens in die Expertise und damit verbundene Kompetenz des Fondsmanagers und dessen langfristige Integrität. Und wie stellt sich eine solche Integrität dar, haben doch viele Anleger nach wie vor den Eindruck, das Risiko allein zu tragen, während der Fondsmanager zumindest aufgrund seiner Provision niemals ganz leer ausgeht, selbst im Falle eines Scheiterns.

Was können Anbieter also tun, um eine Vertrauensbasis zu schaffen? Ein erster Schritt wäre es, die Fondsstruktur und Incentivierung der AIFs neu zu denken, um eine grundsätzliche Interessengleichheit zu erreichen. Der Fondsanbieter muss ein ebenso großes Interesse am Erfolg des Investments haben wie die Anleger. Um das zu erreichen, müssen die Verhältnisse neu gedacht werden. Soll heißen: (Asset-)Management und Anleger werden zu Investitionspartnern, indem sich der Anbieter an den jeweiligen Fondsinvestments beteiligt. Ein Ansatz, der deutlich über das klassische Co-Investment hinausgeht, da auch institutionelle Investoren partizipieren können.

Gemeinsame Investments sind attraktive Investments

Bei einer Investmentpartnerschaft zwischen Kunde und Anbieter beteiligt sich der Asset-Manager nachhaltig an dem jeweiligen Investment. Damit wird eine völlig andere Investmentphilosophie etabliert, denn die Fonds-Emittenten agieren mit den Anlegern auf Augenhöhe und haben ein gemeinsames Ziel: den nachhaltigen und langfristigen Anlageerfolg. Wie das in der Praxis aussehen kann? Die Immobilienexperten des Anbieters suchen nach Investmentobjekten, die wirtschaftlich so nachhaltig erscheinen, dass der Fondsmanager sein eigenes Geld in das Projekt investiert. In diesem Modell erhält er nicht wie gewohnt eine feste Vergütung plus Performance-Gebühr, sondern seinen Anteil des Ertrags aus der Kapitalanlage. Ergo: Läuft das Investment schlecht, verlieren alle, vom Erfolg profitieren Anleger und Initiatoren eins zu eins – dank lokaler Kompetenz und einer starken Investmentpartnerschaft.

Diesen Artikel lesen Sie auch in AssCompact 08/2021 und in unserem ePaper.